Vlastné bývanie je veľký životný krok. Pri hľadaní vášho ideálneho domova máte najčastejšie na výber byt alebo dom. Voľba medzi domom, alebo bytom predstavuje veľké a komplikované rozhodnutie. Podrobný prehľad vašich možností vám poskytne všetky informácie, ktoré potrebujete na uskutočnenie tohto dôležitého rozhodnutia. Rozhodnutie, či chcete žiť v byte alebo v dome závisí do značnej miery od vašich osobných preferencií a životného štýlu. Každá možnosť má svoje výhody aj nevýhody, ktoré treba dôkladne zvážiť.
Bývanie v dome - výhody a nevýhody
Náklady na bývanie v dome
Pred kúpou vašej novostavby by ste mali zvážiť to hlavné - náklady na bývanie v dome. Medzi kľúčové parametre, ktoré rozhodujú o celkových nákladoch bývania v rodinnom dome patrí cena. Bývanie v dome je spojené s vyššou vstupnou cenou a drahšou údržbou. Zároveň, rodinný dom spravujete svojpomocne, potrebujete preto vykryť aj neočakávané náklady. Pri dome však nesiete plnú zodpovednosť za všetky náklady spojené s údržbou. Hlavnou nevýhodou sú vyššie náklady spojené s údržbou a správou domu. Taktiež sú vyššie ich ceny, a preto predstavujú dlhodobejší finančný záväzok ako byty.
Súkromie a priestor v dome
V dome máte možnosť ísť do záhrady, vychutnať si súkromie na terase alebo sa v dielni venovať vlastným projektom. Za stenou preto nemáte žiadneho suseda, s ktorým by ste sa navzájom rušili. Môžete byť hlučnejší, nemusíte dodržiavať nočný kľud a máte aj väčšiu slobodu pri opravách. Domy poskytujú svojim majiteľom väčší stupeň intimity a súkromia. Domy nám však dávajú komfort iného druhu. Relax na terase, grilovanie na záhrade, jednoduchší a pokojnejší život bez stresu a zhonu. Rodinný dom prináša luxus vertikálneho alebo horizontálneho oddelenia zón. Vlastná terasa alebo záhrada nie je len miestom na kávu. Kontakt s prirodzeným svetlom a zeleňou zvyšuje biometrickú pohodu, upravuje cirkadiánny rytmus a priamo vplýva na psychické zdravie. Rozdiel medzi veľkosťou bytu a domu nemusí byť až taký veľký. Áno, dva hlavné rozdiely sa v tejto stránke týkajú - veľkosti záhrady a možnosti rozširovať nehnuteľnosť. Väčší priestor.
Parkovanie a umiestnenie domu
V rodinnom dome nemusíte riešiť ani parkovanie, jednoducho zaparkujete pri dome alebo v garáži. Vlastné parkovisko. Na periférii alebo v satelitoch môže byť dopravná dostupnosť problém. Domy sú zas na okrajoch miest, predmestiach alebo v okolitých menších obciach. Rodinné domy sa zvyčajne stavajú v okrajových častiach miest, prípadne satelitných dedinách, preto na vás čaká v prípade potreby pravidelné dochádzanie.
Právna povaha a zodpovednosť vlastníka
Z právneho hľadiska je výhodnejšie bývanie v dome než v byte. Pri bývaní v rodinnom dome rozhodujete o prevádzke a údržbe ako jediný majiteľ iba vy. Vlastníctvo domu sa spája s tým, že máte plnú kontrolu nad jeho údržbou. Je jedno či ide o jednoduché opravy alebo výmenu strechu. Všetko si spravujete sami. Keď si kúpite dom, stávate sa jeho správcom.
Investičný potenciál a zhodnotenie
Rodinné domy sú pre mnohých synonymom luxusu, ktorý si nemôžu dovoliť. Veď predsa kým pri byte platíte „len“ za byt, do ceny rodinného domu vstupuje aj cena pozemku. Domu môžete pridať hodnotu rôznymi rekonštrukciami, prístavbami alebo prestavbami. Pri rodinnom dome investujete predovšetkým do pozemku - komodity, ktorej množstvo je konečné. Zatiaľ čo stavba samotná časom technicky starne, hodnota pôdy v čase rastie a ťahá so sebou celkovú cenu vášho majetku.
Rýchlosť výstavby a energetická úspora
Rozhodujúcim faktorom pri rozhodovaní sa medzi domom a bytom v minulosti bola najmä dlhá doba potrebná na stavbu rodinného domu a takmer okamžitá dostupnosť bývania v byte. Dnes už tento faktor úplne neplatí. Dokončenie napríklad bungalovu je možné už za 3 mesiace od začatia výstavby. V takomto prípade teda môžete bývať v novom ešte rýchlejšie, než keby ste sa rozhodli pre bývanie v byte. Moderné montované domy sú projektované v ultra-nízkoenergetickom štandarde A0.
Bývanie v byte - výhody a nevýhody
Náklady na bývanie v byte
Skôr než sa však rozhodnete pre kúpu vlastného bytu, zvážte vaše náklady na bývanie. Náklady na bývanie v byte ovplyvňujú rovnaké kritéria ako pri dome. Pre väčšiu ponuku bytov na trhu sú vstupné náklady na bývanie v byte väčšinou nižšie. Zároveň, keď sa rozhodnete byt predať, je to jednoduchšie než pri dome. Výhodou bytu je, že zvyčajne ho máte možnosť v prípade potreby prenajať. Taktiež je ich kúpa vo väčšina prípadov lacnejšia, ako kúpa domov. Ak sa rozhodnete pre byt a nie pre dom, budú vaše počiatočné náklady na kúpu nehnuteľnosti nižšie. Na druhej strane, cena za správu bytov je zvyčajne o niečo nižšia, nakoľko sú náklady na údržbu celej budovy zdieľané medzi všetkých majiteľov bytov. Vďaka tomu existuje vyšší potenciál pre peňažné výnosy. V byte platíte mesačne príspevok do fondu opráv (často 0,50 € až 1,50 €/m²).
Dostupnosť a vybavenosť
Bývanie v byte má výhodu aj v tom, že všetky služby sú bližšie. Pre dobrú dopravnú dostupnosť a množstvo obchodov či reštaurácií v blízkosti bytu nepotrebujete ani auto. Vybavenosť bytoviek. Vo všeobecnosti sa byty nachádzajú viac v centre mesta. Pre ľudí, ktorí milujú život v meste, veľa pracujú, prípadne často cestujú, je tak byt logickou voľbou.
Starostlivosť o byt
Pri bývaní v byte väčšinou nemusíte riešiť starostlivosť o záhradu či bazén. Môžete tak kedykoľvek odísť na dovolenku, bez toho, aby ste riešili, kto vám poleje kvety alebo poseká trávnik. Starostlivosť o byt zahŕňa len starostlivosť o interiér.
Susedia a súkromie v byte
Častou nevýhodou bývania v byte je nedostatok súkromia. So susedmi zdieľate niektoré priestory. Na terase preto nie ste nikdy tak sami, ako na vlastnej záhrade. Ak máte navyše hlučných susedov, v byte si ich všimnete skôr ako v dome. Veľa bytov má tenké steny, ktoré oddeľujú vás a vašich susedov. To znamená, že môžete veľmi jasne počuť viaceré ich konverzácie. Akustický komfort a kognitívny výkon: V bytovom dome nikdy nie ste úplne izolovaní. Zdieľané steny a stropy znamenajú, že vaša schopnosť sústrediť sa je priamo ovplyvnená životom susedov. Kročajový hluk, plač dieťaťa odvedľa alebo vŕtanie v stúpačkách nie sú len drobné nepríjemnosti. Štúdie ukazujú, že prerušovaný hluk v pozadí zvyšuje hladinu kortizolu a drasticky znižuje kognitívny výkon pri práci vyžadujúcej hlboké sústredenie.
Právna povaha a správa bytu
Bytové domy majú vlastného správcu a fond opráv. Často sa preto stáva, že sa vlastníci bytov nevedia zhodnúť na cene opráv či údržbe spoločných priestorov. V prípade bytov však väčšinu opráv musíte konzultovať s tímom, ktorý má na starosti údržbu celej budovy. Byt: Závislosť od kolektívu. Pri kúpe bytu nevlastníte len svoj priestor, ale aj podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu. Vaša investícia je tak „rukojemníkom“ rozhodnutí susedov.
Komplexné porovnanie: Dom verzus byt
Nižšie uvedená stručná infografika výhod a nevýhod vám pomôže vybrať byt alebo dom.
| Výhody domu | Nevýhody domu | Výhody bytu | Nevýhody bytu |
|---|---|---|---|
| Väčšie súkromie | Vyššia vstupná cena | Nižšia vstupná cena | Hluční susedia |
| Vlastné parkovisko | Drahšia údržba | Lacnejšia údržba | Problémy s parkovaním |
| Možnosť byť hlučnejší | Sociálna izolácia | Byt ľahšie predáte | Nedostatok súkromia |
| Väčší priestor | Horšia dostupnosť | Dobrá dostupnosť | Absencia zelene |
| Právna povaha | Zodpovednosť za opravy | Vlastný bytový správca | Právna povaha |
Cena a investičný potenciál
Podľa údajov Národnej banky Slovenskej republiky je dom možné kúpiť priemerne za 1 318€ za m², pričom priemerná cena za m² sa pri všetkých druhoch bytov pohybuje okolo 2 000 € za m². A to už je rozdiel, ktorý naozaj stojí za zváženie. Kúpa domu, alebo bytu je významná investícia, a preto je prirodzené, že sa chcete uistiť, že maximalizujete svoje potencionálne výnosy. V prípade domu máte z dlhodobého hľadiska vyšší potenciál pre rast kapitálu, spravidla však ide o väčšiu investíciu s vysokými počiatočnými nákladmi. Na druhej strane, ak sa chystáte založiť si svoje portfólio nehnuteľností, byty môžu byť jednoduchšou a lacnejšou cestou.
Rýchlosť výstavby a dostupnosť novostavieb
Rozhodujúcim faktorom pri rozhodovaní sa medzi domom a bytom v minulosti bola najmä dlhá doba potrebná na stavbu rodinného domu a takmer okamžitá dostupnosť bývania v byte. Dnes už tento faktor úplne neplatí. Najmä pokiaľ máte záujem o novostavbu. Ponuka novostavieb bytov v mestách je obmedzená a väčšina bytov je zatiaľ len vo výstavbe - čo znamená, že si na ich dokončenie musíte počkať. A to trvá štandardne aj rok.
Byty, apartmány a iné nebytové priestory - právne aspekty
Nový trend výstavby apartmánov, ateliérov, štúdií alebo iných nebytových priestorov v mestách namiesto bytov a razenie polyfunkčných komplexov developermi namiesto klasických bytových domov je na trhu nehnuteľností pri ponuke a predaji novostavieb čoraz väčšia samozrejmosť.
Definícia a legislatíva
Zákon o katastri nehnuteľností, stavebný zákon, ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepozná pojem „apartmán“. Preto sa v zmysle stanoviska publikovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR v katastrálnom bulletine apartmány v bytovom dome zapisujú katastrálnymi odbormi na listy vlastníctva ako byt - t.j. vec určená na bývanie (aj keď ide iba o sezónne bývanie). V poznámke sa uvedie, že ide o apartmán. Pojem „apartmán“ upravuje vyhláška č. 277/2008 Z. z. MH SR, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried, ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Apartmán je v prípade apartmánového domu vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať apartmánovým bytom. Základnou otázkou klientov je, aký je praktický rozdiel medzi bytom a apartmánom, a zároveň aké sú následky kúpy apartmánu namiesto bytu z právneho hľadiska. Vo väčšine prípadov sa tieto otázky prekrývajú s obavou kupujúcich, či je kúpa apartmánu bezpečná a vhodná náhrada za byt, a či developer nesleduje vlastné záujmy, schopné uškodiť záujemcovi o kúpu novej nehnuteľnosti.
Dôvody vzniku apartmánov a rozdiely v normách
Developer je v prvom rade viazaný územným plánom miesta, kde plánuje výstavbu realizovať. Ten potom musí adaptovať na svoje vlastné záujmy a potreby trhu. V oblasti, kde územný plán mesta/mestskej časti nepripúšťa byty alebo požaduje isté percento tzv. občianskej vybavenosti, resp. hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia postaviť celý objekt ako bytový dom, je developer „nútený“ skolaudovať byty ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by taký apartmán mohol spĺňať všetky ostatné atribúty bytu. Nebytové priestory - apartmány a hotely patria medzi prechodné bývania ako občianska vybavenosť. Najpodstatnejší rozdiel medzi týmito dvoma entitami je však v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Ide najmä o nedostatok denného svetla, či prekročenie povolených limitov hluku. Pokiaľ priestor nespĺňa istý zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Tu vzniká hlavný rozdiel medzi bytom a apartmánom, kde byt môže slúžiť na trvalé bývanie, apartmán nie.
Požiadavky na preslnenie (svetlotechnika)
Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, nižšej úrovne než pri bytoch, kde už spomínaná svetlotechnika na skolaudovanie bytu vyžaduje splnenie vyššieho štandardu, ktorý tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu. Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z.z. MZ SR o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Podľa nej musia byť preslnené byty. Byt musí byť dostatočne preslnený, pričom práve v tomto posudku sa kvalifikovanou osobou deklaruje, že do priestoru vchádza dostatočná intenzita priameho svetla. Tým vie stavebník preukázať, že priestor je schopný trvalého užívania ako „byt“. Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301 v platnom znení. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu, súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov. Na porovnanie napr. pri rodinných domoch je súčet plôch preslnených obytných miestností najmenej 1/2 súčtu plôch všetkých obytných miestností. Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14:00.
Trvalý pobyt a parkovanie
Ak sa aj kupujúci uspokojí s „tmavším“ a o niečo možno hlučnejším priestorom na bývanie, naráža azda na najväčší problém, a to riešenie trvalého bydliska. Zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak, pričom za časť budovy chápe aj byt. Z tohto hľadiska je teda možné vyvodiť, že trvalý pobyt možno mať aj v budove, ktorá nie je bytovým domom, ale je určená na ubytovanie. V praxi však nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch.
Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácií apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky tak ako byt, pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pre bytový dom a byty.
Apartmán ako investícia
Apartmán je veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpisovať ho. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú určené na trvalé užívanie a posudzovať kúpu takejto nehnuteľnosti ako byt nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napr. pri požiarnej ochrane, sú však naopak právne predpisy vo vzťahu k apartmánom striktnejšie ako k bytom.
Kedy je byt lepšou voľbou a kedy dom?
Scenáre pre byt
Ak trávite 70 % času na cestách alebo v práci a nehnuteľnosť vnímate len ako „základňu“ na prespanie, dom by bol pre vás pasívnym bremenom. Pre jednotlivcov a bezdetné páry sú režijné náklady na dom (údržba exteriéru, revízie technológií) neúmerné úžitku. Ak viete, že sa v danej lokalite zdržíte len 3 až 5 rokov, byt sa spravidla predáva alebo prenajíma rýchlejšie než rodinný dom. Byt predstavuje praktickejšie a často jednoduchšie riešenie bývania, najmä v mestách.
Scenáre pre dom
Rodinný dom je pre mnohých symbolom pohodlia a slobody. Prináša viac možností, ale aj viac zodpovednosti. Dom je ideálny najmä pre rodiny s deťmi alebo pre ľudí, ktorí chcú pokoj a viac priestoru. Ak hľadáte stabilitu nákladov a priestor, ktorý rastie s vašou rodinou, rodinný dom je racionálnym víťazom. Najmä v čase pandémie sa ukázalo, aké dôležité je prostredie, v ktorom bývame. Zatvorení sme si uvedomovali hranice a obmedzenia vlastného domova.
Rozhodnite sa podľa svojho životného štýlu
Pri kúpe prvej nehnuteľnosti, by ste mali v prvom rade myslieť na svoju finančnú situáciu, rovnako ako ja na vyššie uvedené výhody a nevýhody. Kúpa domu, alebo bytu je významná investícia, a preto je prirodzené, že sa chcete uistiť, že maximalizujete svoje potencionálne výnosy. Odborník na reality Ján Palenčár upozorňuje, že pri rozhodovaní treba myslieť nielen na výhody, ale aj na praktické stránky bývania. Dôležité je ale myslieť dopredu a zohľadniť nielen aktuálne potreby, ale aj budúcnosť. Ideálne bývanie je vždy individuálne.
Kvíz: Dom alebo byt?
Úprimne si odpovedzte na nasledujúcich 5 otázok, ktoré vám pomôžu pri rozhodovaní:
- Potrebujete veľa priestoru alebo vám stačí minimum?
- Preferujete ticho a súkromie alebo vám nevadí ruch mesta a hlučnejší susedia?
- Ste ochotní investovať čas a peniaze do údržby exteriéru (záhrada, fasáda) alebo uprednostňujete starostlivosť len o interiér?
- Je pre vás kľúčová dobrá dostupnosť služieb a centra mesta, alebo radšej dojazd za pokojom na periférii?
- Hľadáte nehnuteľnosť s potenciálom pre rekonštrukcie a prístavby, alebo hotové bývanie bez starostí o zmeny?
Prevažujúce odpovede A (minimum priestoru, hlučnejší susedia, údržba interiéru, dobrá dostupnosť, hotové bývanie): Váš víťaz je mestský byt. Váš životný štýl je orientovaný na dynamiku, mobilitu a minimálnu zodpovednosť za technický stav budovy.
Prevažujúce odpovede B (veľa priestoru, ticho a súkromie, údržba exteriéru, dojazd, potenciál pre rekonštrukcie): Váš víťaz je rodinný dom. Túžite po autonómii, tichu a priestore, ktorý sa prispôsobí vám, nie vy jemu. Dom je pre vás nielen miestom na život, ale aj stabilným bezpečným prístavom a investíciou do duševného zdravia celej rodiny.