Efektívna správa vykurovania v bytových družstvách: Legislatíva, náklady a technológie

V oblasti správy bytových domov a bytového fondu zohráva kľúčovú úlohu efektívna správa vody a kúrenia, ako aj celková údržba a prevádzka nehnuteľností. Bytové družstvá a správcovské spoločnosti zabezpečujú široké spektrum služieb, ktoré sú nevyhnutné pre bezproblémové fungovanie obytných komplexov a spokojnosť ich obyvateľov.

Úloha bytových družstiev a správcov pri správe vykurovania a vody

Kľúčové činnosti a zodpovednosti správcov sú definované zákonom a zmluvou o výkone správy, ktorú vlastníci bytov uzatvárajú so správcom. Správca bytového domu, či už ide o bytové družstvo alebo inú právnickú či fyzickú osobu, vykonáva základné činnosti správy a údržby bytového fondu.

Správa vody a kúrenia je neoddeliteľnou súčasťou služieb poskytovaných bytovými družstvami a správcami. To zahŕňa zabezpečenie dodávky teplej a studenej vody, ako aj efektívneho vykurovania bytových domov.

Finančné riadenie a vyúčtovanie

Medzi hlavné povinnosti správcu patrí finančné riadenie a vyúčtovanie, ktoré zahŕňa:

• Príprava podkladov a výpočet mesačných preddavkov: Správca na základe skutočných nákladov z predchádzajúcich období vypočítava výšku mesačných preddavkov na úhradu dodávaných plnení, tovarov a služieb spojených s užívaním bytov.
• Ročné vyúčtovanie dodaných plnení: Vypracovanie a doručenie ročného vyúčtovania na jednotlivých vlastníkov za dodané plnenia, tovary a služby v zákonnom termíne, zvyčajne do 31. mája. Vo vyúčtovaní nákladov spojených s vyúčtovaním bytu nesmú chýbať údaje k platbám za teplo na vykurovanie (ÚK) a ohrev teplej vody (TV), za objem studenej a teplej vody.
• Vedenie analytických a účtovných účtov: Zabezpečenie samostatných analytických a účtovných účtov, ktoré zobrazujú finančný a účtovný stav hospodárenia oddelene za každý spravovaný bytový dom.
• Sprostredkovanie úverov a dotácií: Príprava podkladov a sprostredkovanie úverov, finančnej výpomoci a štátnych dotácií, najmä v rámci komplexnej obnovy bytových domov. Spoločnosti v spolupráci s partnermi prezentujú nové trendy financovania, poistenia a bezpečnosti pri obnove bytových domov.

Technická správa a údržba

Technická správa a údržba zahŕňa:

• Havarijná služba: Poskytovanie havarijnej služby pre bytové domy, ktorá zahŕňa neodkladné opatrenia na zamedzenie škôd, ohrozenia ľudských životov a poškodenia majetku. Táto služba pokrýva oblasti ako voda, elektrina, kúrenie a plyn.
• Správa a údržba: Zabezpečenie riadnej prevádzky bytov a budov, prenájom a vykonávanie údržby, opravy a rekonštrukcie budov, domového a bytového majetku, ako aj správu energetického a pozemkového fondu.

Rozpočítavanie nákladov na vykurovanie a teplú vodu

Ročné vyúčtovanie nákladov na bývanie správca doručí vlastníkovi bytu najneskôr do 31. mája. Vo vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu nesmú chýbať údaje k platbám za teplo na vykurovanie (ÚK) a ohrev teplej vody (TV), za objem studenej a teplej vody.

Výpočet nákladov na vykurovanie

Celkové náklady na vykurovanie sa delia na základnú zložku a spotrebnú zložku. Časť sa rozpočítava podľa plochy bytu (základná zložka) a časť podľa spotreby nameranej na pomerových rozdeľovačoch vykurovacích nákladov (PRVN) (spotrebná zložka). Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu rozhodnúť o zmene podielu základnej zložky, nesmie byť však nižší ako 30 %. Tento základný pomer je stanovený vyhláškou.

Novinky vo vyúčtovaní tepla podľa Vyhlášky 503/2023 Z.z.

Uvedená Vyhláška 503/2023 Z.z. prináša novinku vo vyúčtovaní nákladov na teplo (ÚK) pre rok 2024. Jedná sa o úpravu základnej a spotrebnej zložky tepla na základe Špecifického nákladu (N) pre jednotlivé byty, vyjadreného v €/m². Ten je vyjadrený ako podiel celkového nákladu pre ÚK určitého bytu a jeho podlahovej plochy. Z takto vypočítaných pomerov pre každý byt sa potom vypočíta Podiel špecifických nákladov (P) medzi maximálnym špecifickým nákladom na byt a minimálnym nákladom na byt vyjadrený v €/m².

Na základe takto vypočítaného podielu (P) pre byt nesmie byť hodnota P väčšia ako 2,85. Ak je hodnota vyššia ako 2,85, upravuje sa základná zložka o celé percento nahor. Pričom do tohto pomeru sa zoberie súčet základnej a spotrebnej zložky, t. j. na m². Vyhláška tento údaj nazýva ako špecifický náklad. Ak je totiž byt obklopený bytmi, v ktorých sa kúri, dochádza k prestupom tepla cez steny. Aj byt s vypnutým vykurovacím zariadením teda spotrebuje určité množstvo tepla.

Cirkulačné straty

Vo vyúčtovaní sa objavujú aj takzvané cirkulačné straty. Tieto straty vznikajú v prívodnom potrubí teplej vody. Teplá voda v prívodnom potrubí neustále chladne, ak nie je odber. Dochádza k dohrievaniu, aby mohla ihneď vytekať teplá voda. Cirkulačné náklady vychádzajú výpočtom. Na vyúčtovanie sa však použije maximálna hodnota percenta 20% pre základnú zložku.

Údržba a zásahy do vykurovacej sústavy

Údržba vykurovacej sústavy je kľúčová. Vypustenie, opätovné napustenie a uvedenie vykurovacej sústavy do prevádzky (kontrola v byte, odvzdušnenie a pod.) zrealizuje výhradne stredisko údržby správcu na náklady vlastníka alebo užívateľa. Vykurovacie teleso v byte alebo nebytovom priestore je možné vymeniť iba za teleso s rovnakým výkonom ako pôvodné.

Vlastník je povinný uhradiť všetky náklady spojené so zmapovaním pomerových rozdeľovačov tepla, s ich demontážou a opätovnou montážou vyvolané výmenou vykurovacieho telesa. Vlastník je tiež povinný výmenu vykurovacieho telesa alebo termostatického ventilu a s tým spojené vypustenie vykurovacej sústavy oznámiť najmenej päť dní vopred na obvyklom mieste v dome (vyvesením na výveske vo vchode).

Všetky náklady vyvolané neoprávneným zásahom do vykurovacej sústavy (výmena vykurovacích telies, termostatických ventilov, inštalovanie doplňujúcich armatúr bez súhlasu správcu) bude znášať vlastník alebo užívateľ.

Začiatok vykurovacej sezóny a odporúčania

Správa vody a kúrenia je neoddeliteľnou súčasťou služieb poskytovaných bytovými družstvami a správcami. To zahŕňa zabezpečenie dodávky teplej a studenej vody, ako aj efektívneho vykurovania bytových domov.

Tepelné hospodárstvo, spoločnosť s ručením obmedzeným, pravidelne oznamuje začiatok vykurovacej sezóny. Napríklad, po vyhodnotení priebehu priemerných denných teplôt, začalo dňa 08.10.2023 o 22:00 hod. s postupným nábehom dodávky tepla cez ústredné vykurovanie (ÚK). Žiadame všetkých odberateľov a majiteľov bytov, aby na všetkých vykurovacích telesách (radiátoroch) v byte otvorili všetky (horné, príp. spodné) ventily naplno, čo zabezpečí správny nábeh a distribúciu tepla v systéme.

Meranie a monitorovanie spotreby vody a tepla

Príprava vyúčtovania vždy vychádza z odpočtov určených meradiel a prístrojov (vodomerov a pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov - PRVN na radiátoroch) u vlastníkov v bytoch.

Moderné technológie v odpočtoch

Doteraz každý pozná odpočet, kde príde odpočtár a fyzicky odpočíta stavy meradiel, ktoré zapíše do odpočtového protokolu. V súčasnosti už na 90% prevažuje odpočet cez rádiový zber dát z vodomerov a PRVN pre ÚK, SV a TV v byte. V čase inteligentných technológií a internetu je takmer neuveriteľné, že užívatelia bytov musia v určitý deň a hodinu zostať doma a čakať na odpočtovú službu, ktorá fyzicky vykoná odpočet spotreby energie a vody z meračov umiestnených v byte. Navyše k informáciám o spotrebe tepla alebo vody sa väčšina vlastníkov bytov dostane až v ročnom vyúčtovaní, ktoré sa vykonáva raz ročne.

Zdá sa však, že záujem o nové technológie diaľkového odpočtu dát s možnosťou kontroly aktuálnych hodnôt spotreby prostredníctvom internetu zo strany správcov a užívateľov bytov narastá.

Meranie spotreby vody a reklamácie

V prípade problémov s meraním spotreby vody, napríklad ak vodomer zaznamenáva vyššiu spotrebu, než je reálna, je dôležité správne postupovať pri reklamácii. Správca by mal zabezpečiť premeranie vodomeru alebo reklamovať nepresné meranie u dodávateľa. Ak je vodomer po záruke alebo jeho platnosť overenia skončila, je potrebné ho vymeniť, aby sa zabezpečilo správne rozpočítavanie nákladov.

Pokiaľ vlastník bytu zistí počas roka, že sa mu poškodil merač PRVN alebo vodomer, je povinný nahlásiť chybu okamžite správcovi, aby bola chyba zdokumentovaná a predišlo sa zbytočne vypočítaným náhradným spotrebám. Pri klasických odpočtoch odpočtárom platí, že odpočty z PRVN a vodomerov musia byť nahlásené do 31. januára na teplo na vykurovanie a nákladov na ohrev teplej vody.

Financovanie prevádzky a opráv: Fond prevádzky, údržby a opráv

Podľa § 10 Zákona 182/93 Z.z. sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv

Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú:

• mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
• príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
• výnosy z účtu domu vedeného v banke,
• príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona,
• zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu.

Použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv

Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku.

Ďalej sa prostriedky fondu opráv používajú na financovanie opráv a údržby, ktoré sa priamo týkajú bytu, napríklad:

• rozvody studenej a teplej vody po hlavný uzáver v byte, vrátane meračov spotreby vody, pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov na radiátoroch, prenosových rádio modulov vodomerov a pomerových rozdeľovačov vykurovania,
• rozvodov plynu po uzáver k plynovému spotrebiču,
• rozvodov ústredného kúrenia a termoregulačných ventilov ÚK v byte,
• kanalizačných zvodov vrátane odbočiek v inštalačnej šachte.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a kontrola správcu

Efektívna komunikácia medzi správcom a zástupcami vlastníkov je základom pre dobrú správu domu. Niektoré správcovské spoločnosti organizujú pravidelné školenia pre zástupcov vlastníkov, kde sú informovaní o legislatívnych zmenách a aktuálnych otázkach správy a údržby domov. Tieto stretnutia pomáhajú zabezpečiť transparentnosť a pochopenie procesov.

Kontrola činnosti správcu

Kontrola správcu bytového domu je v rukách vlastníkov bytov. Vlastníci majú právo kontrolovať činnosť správcu a jeho hospodárenie s finančnými prostriedkami. Vlastníci majú právo nahliadať do relevantných dokladov týkajúcich sa správy domu, ako sú zmluvy, faktúry a správy o hospodárení. Správca je povinný predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, ktorá zahŕňa najmä finančné hospodárenie domu, stav spoločných častí a zariadení, ako aj iné významné skutočnosti súvisiace so správou domu. Finančné hospodárenie by malo byť detailne popísané s uvedením jednotlivých položiek a stavu účtu.

Riešenie problémových situácií

V prípade, že správca neplní svoje povinnosti, napríklad neorganizuje schôdze, neposkytuje jasné vyúčtovania, alebo existuje podozrenie na nelegálne praktiky, môžu vlastníci podniknúť kroky na nápravu. Tieto kroky môžu zahŕňať:

• Podanie reklamácie: Pri nesprávnom vyúčtovaní alebo iných problémoch je potrebné podať písomnú reklamáciu správcovi v stanovenej lehote.
• Zvolanie schôdze vlastníkov: Ak správca nezvolá schôdzu na žiadosť vlastníkov, právo zvolať schôdzu má štvrtina vlastníkov bytov.
• Vypovedanie zmluvy o výkone správy: V prípade neplnenia povinností zo strany správcu môžu vlastníci vypovedať zmluvu, zvyčajne s trojmesačnou výpovednou lehotou.
• Obrátenie sa na kontrolné orgány: V závažných prípadoch nečinnosti správcu alebo podozrení z porušovania zákona je možné obrátiť sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo Národný inšpektorát práce. Avšak, v prípade spoločenstiev vlastníkov bytov (SVB) nie je Slovenská obchodná inšpekcia kontrolným orgánom, túto právomoc vykonáva rada spoločenstva.
• Riešenie dlhov na nájomnom: Je dôležité riešiť situáciu so správcom, najmä pokiaľ ide o splátkové kalendáre a úroky z omeškania. Správca nie je zo zákona povinný uzatvoriť dohodu o splátkach, ale je v záujme vlastníkov riešiť dlhy zodpovedne.
• Zneužitie fondu opráv: Ak správcovská spoločnosť odčerpá prostriedky z fondu opráv bez vedomia zástupcu vlastníkov, je možné ju prinútiť k vráteniu prostriedkov, aj keď niekedy je nevyhnutná súdna cesta.
• Nesprávne uznesenia: Uznesenie o hlasovaní o neexistujúcej firme nemusí byť platné, najmä ak firma nemá právnu subjektivitu a nie je možné ju identifikovať.

Právny rámec a legislatívne zmeny

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov je regulované zákonom č. 182/1993 Z.z. Tento zákon definuje práva a povinnosti vlastníkov a správcov. Bytové družstvá a správcovia bytových domov pripravujú každoročne ku koncu mája vyúčtovanie nákladov na teplo za vykurovanie a ohrev teplej vody za predchádzajúci rok.

V roku 2023 nadobudla účinnosť nová vyhláška MH SR č. 503/2022 o pravidlách rozpočítavania nákladov na teplo. Stanovuje, že podiel základnej zložky pri nákladoch na teplo na vykurovanie nemôže klesnúť pod 30 %. Zároveň maximálny rozdiel v nákladoch bytov v rámci domu nesmie presiahnuť 2,5-násobok, inak je potrebné upraviť pomer zložiek.

Dňom 15.12.2024 bola vyhláška č. 503/2022 Z.z. novelizovaná vyhláškou č. 503/2024 Z.z. V nasledujúcom texte sú ozrejmené niektoré pojmy a zmeny, ktoré vyhláška prináša a ktoré priamo ovplyvňujú, resp. Ak sú v objekte rozpočítavania (bytový dom) zapojené pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov (PRVN) alebo určené meradlá na meranie tepla u konečného spotrebiteľa, celkové náklady na množstvo dodaného tepla na vykurovanie za kalendárny rok sa rozdelia na spotrebnú zložku a základnú zložku, pričom odporúčaný podiel základnej zložky je 60%.

Podľa §8 odst. 4) Základná zložka podľa odseku 3 sa rozpočítava aj medzi byty a nebytové priestory, ktoré sú odpojené od vykurovacej sústavy v objekte rozpočítavania, pričom podlahová plocha bytu alebo vykurovaného nebytového priestoru alebo upravená podlahová plocha bytu alebo vykurovaného nebytového priestoru sa vynásobí koeficientom podľa prílohy č. Podľa §8 odst. 5) Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu rozhodnúť o úprave koeficientov uvedených v prílohe č. 3. Upravená výška koeficientov nemôže prekročiť hodnoty uvedené v prílohe č.

Konečnému spotrebiteľovi, ktorý neumožní zapojiť pomerové rozdeľovače rovnakého typu s rovnakým algoritmom výpočtu námeru, alebo určené meradlo na meranie tepla alebo neumožní zapojiť alebo prevádzkovať funkciu diaľkového odpočtu na tých zariadeniach, ak o ich inštalácii rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov, alebo ak povinnosť prevádzkovať funkciu diaľkového odpočtu na týchto zariadeniach ukladá osobitný predpis alebo nie je možné zapojiť pomerové rozdeľovače podľa pokynov výrobcu pomerových rozdeľovačov, konečný spotrebiteľ neumožní ich odčítanie, vykoná zásah, čím spôsobí ich nesprávnu funkciu, alebo ich poškodí, určí sa náhradná spotreba podľa vzorca uvedeného v príslušnom paragrafe vyhlášky (§ 8, ods. Ak v rámci zúčtovacieho obdobia pre objekt rozpočítavania podiel špecifických nákladov vykurovacieho priestoru podľa odseku 14 prekročí hodnotu 2,85 upraví sa základná zložka podľa ods. 3. Pri poruche určeného meradla na meranie množstva teplej vody sa spotreba konečnému spotrebiteľovi určí na základe jeho priemernej spotreby za posledné dva roky. Z Vyhlášky MH SR č. 503/2022 Z. z. aj naďalej vyplýva, že rozpočítavanie množstva dodaného tepla na vykurovanie a množstva tepla na teplú vodu sa vykoná a doručí konečnému spotrebiteľovi za zúčtovacie obdobie, ktorým je jeden kalendárny rok do 31. mája.

Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov prijaté do 31. decembra 2022, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami vyhlášky, musia byť uvedené do súladu s touto vyhláškou do 30. júna. Rozpočítavanie množstva dodaného tepla podľa Vyhlášky MH SR č. 503/2022 Z. z. v zmysle prechodných ustanovení účinných od 15. decembra 2024 sa rozpočítavanie množstva dodaného tepla podľa §8 ods. Na zmenu koeficientov zohľadňujúcich nepriaznivú polohu miestností bytu alebo nebytového priestoru v prípadoch, ak sú v objekte rozpočítavania nainštalované pomerové rozdeľovače, alebo ak sa v objekte rozpočítavania spotreba tepla meria určeným meradlom, sa do 31. decembra 2023 mohli vlastníci dohodnúť na úprave koeficientov.

tags: #bytove #druzstvo #vykurovanie