Rekonštrukcia Bytu: Právne Aspekty a Ochrana Vlastníkov Podľa Občianskeho Zákonníka

Rekonštrukcia bytu je komplexný proces, ktorý si vyžaduje nielen dôkladné plánovanie, ale aj precízne dodržiavanie právnych predpisov. Vlastníci bytov musia brať do úvahy nielen svoje individuálne potreby a predstavy o modernizácii svojho bývania, ale aj pravidlá stanovené zákonom, predovšetkým Občianskym zákonníkom a zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tieto právne normy definujú povinnosti týkajúce sa stavebných úprav, a to ako v rámci súkromného vlastníctva, tak aj vo vzťahu k spoločenstvu vlastníkov a správcovi bytového domu. Cieľom tohto článku je zameriať sa na kľúčové právne aspekty, ktoré je nevyhnutné poznať, aby ste úspešne predišli potenciálnym komplikáciám a zabezpečili hladký priebeh rekonštrukčných prác.

Kedy je potrebný súhlas ostatných vlastníkov bytov?

Základným princípom pri akýchkoľvek stavebných úpravách v bytovom dome je rešpektovanie práv ostatných spoluvlastníkov. Ak plánovaná rekonštrukcia môže akýmkoľvek spôsobom ovplyvniť ostatných vlastníkov bytov alebo spoločné časti budovy, je nevyhnutné získať ich súhlas. Podľa zákona je na uskutočnenie takýchto úprav potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Tento súhlas je obzvlášť dôležitý, ak plánované úpravy zasahujú do spoločných častí budovy.

Spoločné časti budovy vyžadujúce súhlas

Medzi spoločné časti budovy, ktoré si vyžadujú zvýšenú pozornosť a súhlas, patria napríklad:

• Rozvody vody a kanalizácie: Akékoľvek zásahy do spoločných rozvodov vody, či už studenej alebo teplej, alebo do kanalizačného systému, si vyžadujú súhlas všetkých dotknutých vlastníkov, nakoľko ich funkčnosť a bezchybnosť sú kľúčové pre celé spoločenstvo.
• Vykurovacie systémy: Podobne ako pri rozvodoch vody, akékoľvek úpravy týkajúce sa centrálneho vykurovacieho systému, vrátane radiátorov vo vašom byte, ktoré sú napojené na spoločné rozvody, si vyžadujú súhlas.
• Elektrické rozvody: Zmeny alebo úpravy v rámci spoločných elektrických rozvodov, ktoré zásobujú váš byt, sú tiež predmetom kolektívneho rozhodovania.
• Vetracie a ventilačné systémy: Všetky systémy zabezpečujúce cirkuláciu vzduchu v budove sú spoločnými časťami a akékoľvek zásahy do nich musia byť schválené.
• Nosné konštrukcie budovy: Akékoľvek zásahy do nosných stien, stropov alebo iných nosných prvkov sú prísne regulované a vyžadujú nielen súhlas vlastníkov, ale aj odborné posúdenie a povolenie stavebného úradu.
• Vonkajší vzhľad budovy: Zmeny týkajúce sa fasády, balkónov, lodžií alebo strechy, ktoré menia celkový vzhľad bytového domu, sú tiež v kompetencii spoločenstva vlastníkov.
• Spoločné technologické zariadenia: Medzi tieto patria napríklad výťahy, spoločné televízne antény, alebo komunikačné technológie.

Informovanie ostatných vlastníkov o plánovaných zmenách je základným predpokladom predchádzania konfliktom. Jasná komunikácia a transparentnosť sú kľúčové pre udržanie dobrých susedských vzťahov a bezproblémový chod bytového domu.

Práva a povinnosti správcu a spoločenstva vlastníkov

Správca bytového domu alebo predseda spoločenstva vlastníkov zohráva kľúčovú úlohu pri dohľade nad dodržiavaním pravidiel a predpisov. Ich práva a povinnosti sú definované v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

• Kontrolná funkcia: Správca má právo kontrolovať stavebné práce, ktoré by mohli mať dopad na spoločné časti domu alebo by mohli akýmkoľvek spôsobom ohroziť integritu budovy. Táto kontrola je dôležitá najmä v prípadoch, ak existuje podozrenie, že stavebné úpravy narušujú spoločné priestory alebo dokonca ohrozujú stabilitu celej budovy.
• Komunikácia so stavebným úradom: V prípade, ak správca zistí závažné porušenia alebo ohrozenie, má právo kontaktovať príslušný stavebný úrad a podať podnet na prešetrenie situácie.
• Povinnosť vlastníkov: Vlastníci bytov sú povinní umožniť správcovi prístup do svojich bytov za účelom kontroly, ak je táto kontrola opodstatnená a súvisí s plánovanými alebo prebiehajúcimi stavebnými úpravami. Toto umožnenie prístupu je dôležité na predídenie akýmkoľvek právnym problémom alebo sankciám. Ak sa takýto prístup neumožní, správca alebo predseda má povinnosť ohlásiť stavebné úpravy stavebnému úradu.

Vlastníci bytov sú zodpovední za dodržiavanie domového poriadku a právnych predpisov, a to nielen vo vzťahu k sebe navzájom, ale aj vo vzťahu k správcovi a spoločenstvu vlastníkov.

Domový poriadok a obmedzenia hlučných prác

Domový poriadok je dôležitým dokumentom, ktorý upravuje vzťahy medzi obyvateľmi bytového domu a stanovuje pravidlá pre spoločné spolužitie. Jednou z kľúčových oblastí, ktorú domový poriadok často rieši, sú časové obmedzenia pre vykonávanie hlučných stavebných prác.

Zvyčajne sú takéto práce povolené len počas obmedzených časových úsekov, najčastejšie počas pracovných dní, a to v čase od 8:00 do 18:00. Počas víkendov a štátnych sviatkov sú hlučné práce často úplne zakázané, aby sa zabezpečil pokoj a oddych pre všetkých obyvateľov. Je preto nevyhnutné rešpektovať tieto pravidlá a pred začatím akýchkoľvek hlučných prác informovať o nich ostatných obyvateľov domu. Toto oznámenie by malo byť umiestnené na viditeľnom mieste v spoločných priestoroch, napríklad na nástenke, aby boli všetci informovaní o predpokladanom termíne a povahe prác. Takáto informovanosť pomáha predchádzať zbytočným konfliktom a nedorozumeniam.

Stavebné práce a legislatíva: Čo si vyžaduje povolenie?

Rekonštrukcia bytu môže byť realizovaná v rôznych režimoch, čo sa týka jej legálnych aspektov. Preto je dôležité, aby majitelia bytov dôkladne preverili, do akej kategórie spadajú ich plánované stavebné práce. Neznalosť alebo zanedbanie týchto povinností môže viesť k právnym komplikáciám a pokutám.

Stavebné práce nevyžadujúce ohlásenie alebo povolenie

Nie všetky rekonštrukčné zásahy v byte si vyžadujú formálne ohlásenie stavebnému úradu alebo dokonca stavebné povolenie. Zákon definuje určité práce ako bežné údržbové činnosti, ktoré nevyžadujú žiadne administratívne kroky. Podľa § 139b ods. 15 Stavebného zákona sa za takéto práce považujú napríklad:

• Oprava vnútorných priečok (ak nie sú dotknuté nosné konštrukcie).
• Úprava omietok a stien (maľovanie, tapetovanie, drobné opravy omietky).
• Oprava alebo výmena podláh (pokládka nových podlahových krytín, oprava existujúcich).
• Výmena okien a dverí (ak sú zachované pôvodné rozmery a ostenia).
• Výmena kuchynských liniek (samotná výmena bez zásahu do inštalácií).
• Montáž alebo výmena klimatizácie (ak ide o jednotky, ktoré nevyžadujú zásah do nosných konštrukcií alebo fasády).
• Maliarske práce (akékoľvek maľovanie interiéru).

Tieto práce sú považované za bežnú údržbu a ich cieľom je zachovanie štandardného stavu bytového priestoru bez zásahu do jeho stavebného usporiadania alebo funkčnosti.

Ohlásenie drobnej stavby

V prípade, ak rekonštrukcia presahuje rámec bežnej údržby, ale zároveň nezasahuje do nosných konštrukcií budovy a nezmení výrazne jej vzhľad alebo spôsob užívania, môže sa jednať o tzv. drobnú stavbu. Pre tieto prípady je potrebné podať ohlásenie drobnej stavby v súlade s § 55 ods. 2 stavebného zákona.

Medzi typické príklady drobných stavieb, ktoré vyžadujú ohlásenie, patria:

• Zasklenie balkóna alebo lodžie (úprava, ktorá mení vzhľad fasády a funkčnosť balkóna).
• Výmena bytového jadra (kompletná rekonštrukcia sociálneho zariadenia, často spojená so zmenou dispozície).
• Zmena veľkosti okien alebo dverí (ak sa menia pôvodné rozmery otvorov).
• Vykurovacie telesá (inštalácia nových alebo výmena starých vykurovacích telies, ak nie sú súčasťou centrálneho rozvodu).
• Predpríprava pre solárne panely (inštalácia konštrukcie pre solárne panely na streche).

Ohlásenie drobnej stavby sa podáva na príslušnom stavebnom úrade (mestskom alebo obecnom úrade podľa sídla nehnuteľnosti). V tomto ohlásení je potrebné uviesť presný rozsah plánovaných prác, ich predpokladanú dĺžku trvania a často aj priložiť jednoduchú projektovú dokumentáciu alebo nákres. Pri zmene rozmerov, ako je napríklad kúpeľňa, je nutné priložiť statický posudok. Úrad posúdi predložené podklady a rozhodne, či dané práce spĺňajú podmienky pre drobnú stavbu a či nie sú potrebné ďalšie povolenia.

Úpravy vyžadujúce stavebné povolenie

Pri rozsiahlejších stavebných zásahoch, ktoré majú vplyv na nosné konštrukcie budovy, zmenu jej užívania alebo vzhľadu, je nevyhnutné získať stavebné povolenie. Tento proces je najkomplexnejší a vyžaduje si dôkladnú prípravu.

Medzi úpravy, ktoré si vyžadujú stavebné povolenie, patria predovšetkým:

• Zásah do nosných priečok (akákoľvek úprava, ktorá mení statiku budovy, je prísne regulovaná).
• Spojenie dvoch alebo viacerých bytov (vytvorenie jedného väčšieho bytu z viacerých menších si vyžaduje zásadné zmeny v dispozícii a často aj v nosných konštrukciách).
• Nadstavba alebo prístavba (akékoľvek rozšírenie existujúcej stavby).
• Zmena účelu užívania stavby (napríklad zmena bytového priestoru na nebytový priestor, obchod, kancelária a naopak).
• Zásadné zmeny vzhľadu fasády (napríklad inštalácia balkónov na budove, kde predtým neboli).
• Vykurovacie systémy (zásadné zmeny v systémoch vykurovania, ako je inštalácia nového kotla alebo plynového rozvodu).

Na získanie stavebného povolenia je nevyhnutné predložiť podrobnú projektovú dokumentáciu, ktorá je vypracovaná oprávneným projektantom. Okrem projektu je potrebné priložiť aj doklady o vlastníctve bytu, prípadne súhlasy s napojením na inžinierske siete, a vyjadrenia dotknutých orgánov štátnej správy a samosprávy (napríklad hygiena, hasiči, pamiatkový úrad). Stavebný úrad následne posúdi, či projekt spĺňa všetky technické, bezpečnostné a legislatívne požiadavky.

Lehoty a platnosť povolenia

Po získaní stavebného povolenia alebo súhlasu stavebného úradu je dôležité dodržať stanovené lehoty. Zvyčajne je potrebné začať s rekonštrukciou do dvoch rokov od jeho vydania. Ak sa v tomto čase nezačne s prácami, povolenie môže stratiť platnosť a bude potrebné požiadať o nové. Dokončenie stavby je tiež časovo obmedzené, a ak nie je stavba v stanovenej lehote dokončená a skolaudovaná, môže viesť k sankciám.

Zodpovednosť za škodu počas rekonštrukcie

Pri rekonštrukcii bytového domu, či už ide o práce vykonávané vlastníkmi bytov alebo stavebnou firmou, môže dôjsť k vzniku škody. Zodpovednosť za túto škodu sa odvíja od konkrétnych okolností. Príkladom môže byť situácia, ktorú opísala pani Katarína S. z Nitry: "Bývam v bytovom dome, ktorý v súčasnosti prechádza rozsiahlou rekonštrukciou. Stavebná firma, s ktorou vlastníci bytov v našom dome uzavreli zmluvu o vstavbe bytov v podkrovných priestoroch domu, odstránila strešnú krytinu. Nepochybne z dôvodu nedostatočného zaistenia strechy pred vplyvmi počasia došlo k zatopeniu nášho bytu dažďovou vodou. Voda zatopila náš byt na niekoľkých miestach, steny začali dokonca pukať a na stenách izieb sa objavila pleseň. V danej situácii je nemožné v byte ďalej bývať - bojíme sa o naše zdravie a život."

Stavebník, ktorý vykonáva rekonštrukciu Vášho domu, je povinný počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám na majetku ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Stavebník je vždy povinný zabezpečiť stavbu pred prípadnými poveternostnými vplyvmi, a v prípade ak túto svoju povinnosť zanedbá, stavebník tak nesie plnú zodpovednosť, a to bez ohľadu, či škodu - vo Vašom prípade k popraskaniu múrov a zatopeniu interiéru dažďovou vodou - spôsobil priamo stavebník alebo firma, ktoré pre neho stavbu vykonáva. V obdobných prípadoch je vhodné, aby si stavebník pred uzavretím zmluvy o výstavbe či inej zmluvy prehliadol stav bytov ostatných vlastníkov bytov v dome, prípadne, aby si vlastníci vyhotovili aspoň drobnú fotodokumentáciu. Tá by mohla slúžiť ako dôkazný prostriedok v prípade, ak by došlo k súdnemu sporu.

Mali by ste sa obrátiť priamo na stavebníka a vyzvať ho na riešenie vzniknutej situácie. Stavebník by Vám mal nahradiť spôsobenú škodu - k čomu sa určite zaviazal v zmluve - a to buď uvedením Vášho bytu do pôvodného stavu (tzv. restitutio in integrum), alebo poskytnutím peňažnej sumy zodpovedajúcej vzniknutej škode. Ak vlastník bytu vykonáva rekonštrukciu, ktorá zasahuje do spoločných častí domu alebo spôsobuje škodu susedným bytom, je za túto škodu zodpovedný sám. Toto platí najmä v prípadoch, ak poruší pravidlá stanovené zákonom alebo domovým poriadkom. V krajnom prípade, ak nedôjde k dohode, je možné uplatniť si nárok na súde.

Konanie stavebného úradu pri ohrození života alebo zdravia

V zmysle § 94 Stavebného zákona, ak stavba svojim stavom ohrozuje život alebo zdravie osôb, prípadne značné majetkové alebo kultúrne hodnoty, a ak nie je nevyhnutné stavbu ihneď odstrániť, nariadi stavebný úrad vykonať neodkladné zabezpečovacie práce vlastníkovi stavby. Pokiaľ sa preukáže, že stavba (Váš byt) je v takom stave, že bezprostredne ohrozuje život alebo zdravie osôb, nariadi stavebný úrad užívateľom stavby jej vypratanie; odvolanie proti rozhodnutiu nemá odkladný účinok. Ak ide o stavbu obsahujúcu byty, stavebný úrad upovedomí vlastníka stavby, aby užívateľom ohrozenej stavby zabezpečil bytovú náhradu, a ak nedôjde dobrovoľnému vyprataniu, aby zabezpečil vykonanie rozhodnutia. Rozhodnutie stavebného úradu o vyprataní stavby možno oznámiť ústne, pričom písomné vyhotovenie tohto rozhodnutia sa musí bezodkladne doručiť.

Bytové náhrady a dočasné ubytovanie

V súvislosti s poškodením bytu, ako bolo popísané v úvodnom príklade, stavebník by Vám mal zabezpečiť dočasné náhradné priestory na ubytovanie. Išlo by o dočasné riešenie, kým by nedošlo k odstráneniu nedostatkov na Vašom byte. Otázkou je, či byt máte odkúpený v osobnom vlastníctve alebo či ste len jeho nájomcami. Ak by ste boli nájomcami bytu a byt patrí napr. mestskej časti, stavebník by Vám mal - hlavne v súčinnosti s mestskou časťou - poskytnúť náhradný byt. Takáto náhrada by sa mohla dať prirovnať tzv. bytovým náhradám, ktoré upravuje Občiansky zákonník v § 712.

Typy bytových náhrad podľa Občianskeho zákonníka (§ 712):

1. Náhradný byt: Je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.
2. Náhradné ubytovanie: Je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.
3. Prístrešie: Je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. S otázkou prístrešia súvisí § 754 Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o ubytovaní.

Zmluva o dielo pri rekonštrukcii bytu

Rekonštrukcia rodinného domu alebo bytu je vo väčšine prípadov realizovaná na základe zmluvy o dielo. Táto zmluva je upravená Občianskym zákonníkom (§ 631 - 656) a v prípade, ak sú obe zmluvné strany podnikateľmi a vzťah sa týka ich podnikateľskej činnosti, aj Obchodným zákonníkom (§ 536 - 565). Ak by ste nespadali pod úpravu podľa Obchodného zákonníka a máte za to, že táto úprava by vám vyhovovala viac, môžete sa so zhotoviteľom dohodnúť, že váš vzťah bude podliehať úpravám podľa Obchodného zákonníka.

Určenie ceny za dielo

Občiansky aj Obchodný zákonník ponechávajú určenie ceny za dielo predovšetkým na dohodu zmluvných strán. Rátajú však aj s možnosťou, že sa výška ceny za dielo nedohodla. V takom prípade je objednávateľ povinný uhradiť zhotoviteľovi cenu primeranú. Podľa Obchodného zákonníka je to cena, ktorá sa zvyčajne platí v čase uzavretia zmluvy za porovnateľné dielo za podobných obchodných podmienok. Najčastejšie sa cena za dielo určuje podľa rozpočtu - zmluvné strany si určia jednotlivé práce, ktoré treba vykonať, tie položkovito ocenia, a tak určia výslednú cenu. Pomerne často sa stáva, že treba vykonať práce nad rámec pôvodnej dohody. Cenu za takéto práce riešia Občiansky a Obchodný zákonník odlišne.

Zmeny ceny podľa Občianskeho zákonníka

V Občianskom zákonníku sa ráta aj so situáciou, že v čase od uzavretia zmluvy do jej splnenia sa zmení cenový predpis, podľa ktorého sa cena dohodla. Zhotoviteľ je povinný objednávateľa na to bez meškania upozorniť písomnou formou a oznámiť mu novú cenu. Ak objednávateľ s takto určenou cenou nesúhlasí, môže od zmluvy odstúpiť, a to bez zbytočného odkladu. Inak je povinný zaplatiť zhotoviteľovi novourčenú vyššiu sumu. Ak by k zvýšeniu ceny v dôsledku zmeny cenových predpisov došlo v čase, keď bol zhotoviteľ s vykonaním prác v omeškaní, vtedy by náklady na zvýšenie sumy znášal zhotoviteľ. V prípade, že objednávateľ po oznámení novej ceny od zmluvy odstúpi, je povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu pripadajúcu na vykonanú prácu a vzniknuté náklady podľa pôvodne dohodnutej ceny iba vtedy, ak mal z čiastočného plnenia zmluvy majetkový prospech.

Zmeny ceny podľa Obchodného zákonníka

Obchodný zákonník, na rozdiel od Občianskeho zákonníka, pri cene určenej rozpočtom v niektorých prípadoch umožňuje, aby zhotoviteľ cenu jednostranne zvýšil. V tejto súvislosti Obchodný zákonník rozlišuje:

• Záväzný rozpočet zaručujúci úplnosť - v tomto prípade jednostranné zvýšenie ceny zhotoviteľom nie je možné.
• Nezáväzný rozpočet - zhotoviteľ má právo požadovať zvýšenie ceny o náklady, ktoré zhotoviteľ vynaložil na dielo nevyhnutne a účelne nad rámec nákladov zahrnutých do rozpočtu. Zhotoviteľ sa svojho práva na zvýšenie ceny môže domáhať súdnou cestou. Nárok na určenie zvýšenia ceny mu však zanikne, ak neoznámi potrebu prekročenia rozpočtovanej sumy a výšku požadovaného zvýšenia ceny zhotoviteľovi bez zbytočného odkladu po tom, čo sa ukázalo, že prekročenie ceny určenej rozpočtom je nevyhnutné.

Zhotoviteľovo právo je obmedzené hranicou 10 percent zvýšenia ceny. V prípade, že bude cena zvýšenia viac ako 10 percent z ceny určenej na základe rozpočtu, objednávateľ má právo od zmluvy bez zbytočného odkladu odstúpiť. Objednávateľ je vtedy povinný nahradiť zhotoviteľovi časť ceny zodpovedajúcej rozsahu čiastočného vykonania diela podľa rozpočtu.

Určenie ceny diela odhadom

Občiansky zákonník ráta aj s určením ceny diela odhadom, a to v prípade, ak cenu pri uzavretí zmluvy nemožno dojednať pevnou sumou. Ak zhotoviteľ dodatočne zistí, že cenu určenú odhadom bude treba výrazne prekročiť, je povinný objednávateľa na to bez meškania písomne upozorniť a oznámiť mu novourčenú cenu, inak nemá právo na zaplatenie rozdielu v cene. Objednávateľ je oprávnený po oznámení novourčenej ceny od zmluvy odstúpiť. Ak tak urobí a z doteraz vykonaných prác má majetkový prospech, je povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu pripadajúcu na vykonanú prácu a vzniknuté náklady podľa pôvodne určenej ceny. Ak objednávateľ neodstúpi od zmluvy bez zbytočného odkladu, je povinný zaplatiť za poskytnutú službu novourčenú vyššiu cenu.

Nájomná zmluva a rekonštrukčné práce

V kontexte rekonštrukcie je dôležité rozlišovať medzi vlastníkmi bytov a nájomcami. Prenájom bytu znamená, že vlastník bytu, nazývaný prenajímateľ, dočasne prenecháva právo užívať svoj byt inej osobe, nájomcovi, za dohodnuté nájomné. Tento vzťah je upravený nájomnou zmluvou, v ktorej sú definované práva a povinnosti oboch strán. Nájomná zmluva by mala detailne špecifikovať nielen výšku nájomného, ale aj ďalšie aspekty užívania bytu.

• Práva a povinnosti nájomcu: Medzi ne patrí najmä povinnosť užívať byt riadnym spôsobom, dodržiavať domový poriadok, uhrádzať nájomné a platiť za služby spojené s užívaním bytu. Podľa § 665 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, prípadne primerane povahe a určeniu veci.
• Práva a povinnosti prenajímateľa: Prenajímateľ má právo na úhradu nájomného a zodpovedá za stav prenajatej veci. Má tiež právo na prístup do bytu za určitých okolností, napríklad na vykonanie opráv alebo obhliadku nehnuteľnosti budúcim nájomcom.

Rekonštrukčné práce v prenajatom byte

Vlastník bytu, ktorý je súčasne prenajímateľom, môže vykonávať stavebné úpravy a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu, pokiaľ sa nedohodli inak v nájomnej zmluve. Tento súhlas je nevyhnutný, pretože takéto práce idú nad rámec bežného užívania bytu. Nájomca môže súhlas odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva úpravy na príkaz orgánu štátnej správy, nájomca je povinný ich vykonať umožniť.

Náhrada nákladov nájomcu na rekonštrukciu

Je dôležité, aby nájomná zmluva obsahovala aj ustanovenia týkajúce sa rekonštrukčných prác. Ak nájomca vykoná zmeny na veci so súhlasom prenajímateľa, môže požadovať úhradu nákladov, pokiaľ sa na tom prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci (nájomca tu investoval do veci, ktorá mu nepatrila a o túto hodnotu sa prenajímateľ nepochybne obohatil - pozn. autora). Občiansky zákonník v § 667 ods. 1 teda jasne rozlišuje dve kategórie náhrady toho, čo nájomca vynaložil na úpravu predmetu nájmu. Podľa odseku 2 citovaného ustanovenia ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Nejvyšší súd České republiky v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 uviedol, že nie je možné súhlasiť s názorom, že nájomca je vždy pri skončení nájmu povinný v súlade s ustanovením § 13 zákona č. 116/1990 Zb. odstrániť všetky stavebné a iné úpravy, ktoré na predmete nájmu vykonal, a to do všetkých dôsledkov. Ustanovenie § 13 citovaného zákonného predpisu sa teda nevzťahuje na tie úpravy vykonané na predmete nájmu, ktoré sa stali jeho trvalou súčasťou a ktorých odstránenie by nutne viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu nájmu, a to za neúmerne zvýšených výdavkov nájomcu. Možno teda uzavrieť, že v týchto prípadoch nájomcovi nevzniká povinnosť vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal. Podotýkame, že táto povinnosť nevzniká tiež v prípade, ak strany v nájomnej zmluve vylúčili aplikáciu ustanovenia § 13 zák. 116/1990 Zb. resp. inak. Občiansky zákonník v § 667 ods. 1 je svojou konštrukciou zjavne ustanovením dispozitívneho charakteru a teda pripúšťa odchylné dojednanie v zmluve. Je tu teda nutné v čo najširšej miere rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu dohodnúť sa inak! Prenajímateľ a nájomca sa v nájomnej zmluve môžu dohodnúť, že nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp. jeho zhodnotenie, teda nebude mať nárok ani na protihodnotu toho, o čo sa rekonštrukciou zvýšila hodnota prenajatej veci.

Právne predpisy súvisiace s rekonštrukciou bytov

Pre úplnosť uvádzame relevantné právne predpisy, ktoré upravujú problematiku rekonštrukcie bytov a súvisiacich vzťahov:

• Zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník)
• Zákon č. 50/1976 Zb. (Stavebný zákon)
• Zákon č. 182/1993 Z. z. (o vlastníctve bytov a nebytových priestorov)
• Zákon č. 160/2015 Z. z. (Civilný sporový poriadok)
• Zákon č. 98/2014 Z. z. (o krátkodobom nájme bytu)
• Zákon č. 116/1990 Zb. (o nájme a podnájme nebytových priestorov)

tags: #rekonstrukcia #bytu #obciansky #zakonnik