V podnikateľskej praxi je bežným postupom, že na dosahovanie príjmov sú využívané nielen vlastné, ale aj prenajaté nebytové priestory. Tieto priestory slúžia na rôzne účely - obchodné, výrobné, poskytovanie služieb či administratívne činnosti. Pri ich užívaní často dochádza k situáciám, kedy nájomca vykonáva na prenajatom majetku úpravy, ktoré presahujú rámec bežnej údržby či opráv. Tieto úpravy môžu viesť k technickému zhodnoteniu (TZ), ktoré má významné účtovné a daňové dosahy tak pre nájomcu, ako aj pre prenajímateľa.
Definícia a rozsah technického zhodnotenia
Podľa Zákona o dani z príjmov sa technickým zhodnotením rozumejú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie. Kľúčovým kritériom pre zaradenie výdavkov do kategórie technického zhodnotenia je ich výška. Pri jednotlivom hmotnom majetku musia tieto výdavky presiahnuť v úhrne za zdaňovacie obdobie sumu 1 700 eur.
- Rekonštrukcia: Týka sa zmien už dokončených stavieb, ktoré menia ich technické parametre alebo účel použitia.
- Modernizácia: Rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti majetku o súčasti, ktoré pôvodne neobsahoval.
- Opravy a údržba: Odstraňovanie fyzického opotrebovania pre uvedenie do prevádzkyschopného stavu. Tieto náklady sú daňovým výdavkom v okamihu vzniku a nie sú technickým zhodnotením.
Daňové dopady a účtovanie technického zhodnotenia
Ak náklady na TZ prevyšujú 1 700 eur, nájomca ich nemôže zahrnúť do výdavkov jednorazovo, ale postupne prostredníctvom odpisov. Spôsob odpisovania závisí od dohody s prenajímateľom:
| Scenár | Daňový dopad |
|---|---|
| Nájomca odpisuje TZ | Ak prenajímateľ nezvýši vstupnú cenu majetku, nájomca odpisuje TZ ako iný majetok počas doby nájmu. |
| Prenajímateľ odpisuje TZ | Prenajímateľ zvýši vstupnú cenu majetku o hodnotu TZ, čo je pre neho nepeňažný príjem podliehajúci zdaneniu. |
Zmluvné aspekty a tipy pre nájomcov
Pre predchádzanie sporom je kľúčové správne nastavenie nájomnej zmluvy. Zmeny na prenajatom majetku je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa.
Tip č. 1: Účel nájmu a spôsob platenia nájomného
Ak zmluva neobsahuje náležitosti ako účel nájmu či spôsob platenia, môže byť vyhlásená za neplatnú. V nájomnej zmluve je dôležité jasne dohodnúť, ktorá zo zmluvných strán vykoná a uhradí technické zhodnotenie, prípadne aké budú podmienky jeho vysporiadania po skončení nájmu.
Tip č. 2: Definícia nákladov na údržbu
Právna úprava vymedzuje rozsah „obvyklého udržiavania“ neurčito. Pre vylúčenie sporov sa vždy oplatí dohodnúť na tom, ktoré náklady na údržbu bude platiť nájomca. Ak si v zmluve dohodnete, že nájomca nemá nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu, takéto dojednanie je v rámci zmluvnej voľnosti platné.
Vysporiadanie TZ po ukončení nájmu
Po skončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a nemôže ho ďalej odpisovať. Ak nájomca bezodplatne odovzdá TZ prenajímateľovi, prenajímateľ je povinný zdaniť túto zostatkovú cenu ako nepeňažný príjem. Ak prenajímateľ TZ odkúpi, kúpna cena sa stáva jeho novou vstupnou cenou pre odpisovanie.
tags: #rekonstrukcia #prenajatych #priestorov #do #1700 #eur