Pravidlá rozpočítavania nákladov na teplo v bytových domoch prešli v posledných rokoch významnými zmenami, predovšetkým v roku 2024. Cieľom týchto úprav je zabezpečiť spravodlivejšie rozdelenie nákladov medzi všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Smerodajná je v tomto smere vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z., ktorá bola pripravená v spolupráci s Asociáciou rozpočítavateľov tepla a vody Slovensko, Slovenskou obchodnou inšpekciou a Slovenskou inovačnou a energetickou agentúrou. V roku 2024 bola táto vyhláška opätovne zmenená novelou číslo 337/2024 Z. z.
Od 15. 12. 2024 nadobudla účinnosť Vyhláška Ministerstva hospodárstva č. 337/2024 Z. z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z. Ňou sa aktualizovali pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode, nákladov na množstvo dodaného tepla na vykurovanie, nákladov na množstvo dodaného tepla alebo množstva tepla vyrobeného v decentralizovanom zdroji tepla a ekonomicky oprávnených nákladov na teplo. Hlavným cieľom vyhlášky č. 503/2022 Z. z. a jej noviel je zabezpečiť, aby boli náklady na teplo a teplú vodu pre vlastníkov bytových domov rozdelené čo najspravodlivejšie a aby nová vyhláška v sebe zahŕňala aj riešenia pre aktuálne spôsoby dodávky tepla.
Kľúčové zmeny v rozpočítavaní nákladov na teplo
Nový spôsob rozpočítavania má zmierniť rozdiely v merných nákladoch medzi jednotlivými bytmi, ktoré boli spôsobené najmä nevhodným pomerom základnej a spotrebnej zložky. Ak sa predtým väčšina nákladov na teplo rozpočítavala podľa spotreby nameranej na pomerových rozdeľovačoch vykurovacích nákladov alebo určených meradlách, neboli dostatočne zohľadnené prechod tepla medzi samotnými bytmi a straty tepla pri distribúcii. Nové pravidlá pre rozdelenie základnej a spotrebnej zložky mali pomôcť vlastníkom bytov v tých bytových domoch, kde v dôsledku nedostatočného zohľadnenia prestupov tepla medzi deliacimi konštrukciami vznikali v minulosti extrémne a často fyzikálne neodôvodniteľné rozdiely v nákladoch na meter štvorcový vykurovanej plochy.
Základná a spotrebná zložka: Nové pravidlá
Dosiaľ zavedený spôsob rozpočítavania nákladov na spotrebované teplo v bytovom dome na základnú zložku a spotrebnú zložku zostal i naďalej v platnosti. Súčasná právna úprava odporúča rozpočítavať celkové náklady na množstvo dodaného tepla v pomere 60 % základná zložka podľa podlahovej plochy bytu a 40 % podľa nameranej spotreby (spotrebná zložka).
Základná zložka v sebe zahŕňa náklady za spotrebované teplo podľa podlahovej plochy bytu, ktorú vlastník bytu nemôže ovplyvniť. Naopak, spotrebnú zložku vie vlastník bytu ovplyvniť reguláciou teploty, keďže tá zahŕňa náklady nameranej spotreby tepla. Základná zložka pokrýva náklady spojené s existenciou a prevádzkou vykurovacieho systému ako celku, zatiaľ čo spotrebná zložka zohľadňuje spotrebu jednotlivých užívateľov.
Pôvodná vyhláška neuvádzala minimálnu hranicu základnej zložky. Bolo v nej uvedené, že základná zložka tvorí 60 % a spotrebná zložka tvorí 40 % z celkových nákladov na množstvo dodaného tepla na vykurovanie, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov nedohodnú inak. V mnohých prípadoch sa preto stávalo, že bytové domy mali základnú zložku nastavenú pod 40 %, a v extrémnych prípadoch sa dokonca blížili k 0 %. Práve to dosiaľ často spôsobovalo výrazný rozdiel v nákladoch na vykurovanie v dvoch bytoch s rovnakou výmerou. Novinkou je, že vyhláška určuje, že podiel základnej zložky nemôže byť nižší ako 30 %. Znamená to, že nová vyhláška ponecháva vlastníkom možnosť rozhodovať o výške základnej zložky tepla na vykurovanie v rozpätí od 30 % do 100 %.
Kontrolný mechanizmus a obmedzenie rozdielov
Ďalšou zmenou bolo zavedenie nového kontrolného mechanizmu, ktorého úlohou je riešiť príliš nerovnomerné rozdelenie nákladov v niektorých bytoch. Vyhláška zavádza kontrolný mechanizmus, ktorý má zabezpečiť spravodlivé rozdelenie nákladov. Podľa tohto mechanizmu by nemal rozdiel medzi bytom s minimálnou jednotkovou cenou za teplo na štvorcový meter celkovej plochy vykurovaného priestoru a bytom s maximálnou cenou na štvorcový meter prekročiť 2,85-násobok (podľa novely 337/2024 Z. z., pôvodne 2,5-násobok).
Ak bude rozdiel väčší, upraví sa podiel základnej zložky na celé percento smerom nahor. Rozpočítanie sa následne vykoná s takto upravenou základnou zložkou. Tento mechanizmus chráni vlastníkov pred extrémnymi rozdielmi a zohľadňuje prestup tepla medzi bytmi. Uvedený mechanizmus sa bude uplatňovať plošne vo všetkých bytových domoch, teda aj v tých, kde základná zložka dosahuje vyhláškou odporúčaných 60 %.
Zmenou legislatívy by sa malo predchádzať nespravodlivým situáciám, keď napríklad krajné byty, resp. byty orientované na sever, alebo byty vedľa, či nad neobývanými, či nevykurovanými priestormi, museli spotrebovávať viac tepla ako byty, v ktorých stačilo kúriť menej, keďže ich pomáhali vyhrievať okolité byty. Znamená to, že pravdepodobne tí, ktorí pri kúrení extrémne šetrili, po novom zaplatia viac. Výraznejšie si zrejme priplatia aj vlastníci neobývaných bytov, či poloprázdnych bytov, kde je kúrenie nastavené len na minimum. Naopak, ušetriť by mohli tí, ktorí museli kúriť viac, pretože nie vlastnou vinou mali väčšie úniky tepla.
Porovnanie pravidiel rozpočítavania nákladov na teplo
Pre lepšiu orientáciu v zmenách prinášame porovnanie kľúčových parametrov:
| Parameter | Pôvodná vyhláška (pred 337/2024 Z. z.) | Nová vyhláška (337/2024 Z. z.) |
|---|---|---|
| Odporúčaná základná zložka (vykurovanie) | 60 % | 60 % |
| Minimálna základná zložka (vykurovanie) | Neuvedená (často <40%) | 30 % |
| Max. rozdiel nákladov na m² (kontrolný mechanizmus) | 2,5-násobok (do roku 2023) | 2,85-násobok (od 2024) |
| Max. základná zložka (teplá voda) | 20 % | 20 % |
Byty odpojené od vykurovacej sústavy v bytovom dome
Zmeny sa dotknú aj bytov s vlastným samostatným vykurovaním, napríklad vlastným plynovým kotlom. Základná zložka sa rozpočítava aj medzi byty a nebytové priestory, ktoré sú odpojené od vykurovacej sústavy v objekte rozpočítavania (v bytovom dome). Zároveň vyhláška určuje, že takto stanovená základná zložka sa bude rozpočítavať aj na byty a priestory s individuálnym vykurovaním. Dôvodom je, že bytový dom je z pohľadu vykurovania jeden funkčný technický celok a teplo prirodzene prestupuje medzi bytmi cez steny, stropy aj podlahy. Aj byt, ktorý je odpojený od vykurovacej sústavy, prijíma tzv. pasívne teplo zo susedných bytov.
Po zmene vyhlášky, ktorá nastala v roku 2024 a ktorou bola doplnená príloha č. 3, sa pre odpojené byty pri rozpočítavaní základnej zložky uplatňujú koeficienty. Tieto určujú mieru, akou sa odpojené byty podieľajú na časti spoločných nákladov na vykurovanie bytového domu. Ak sa odpojené byty nachádzajú v nadstavbách a vstavbách do podkrovia s individuálnym vykurovaním, pri rozpočítavaní nákladov sa uplatní pri podlahovej ploche koeficient 0,2. Ak ide o byty v okrajovej polohe, nad nevykurovaným priestorom, alebo ak cez ne neprechádzajú rozvody spoločného vykurovania, uplatní sa koeficient 0,5.
Naviac môžu vlastníci bytov po novom rozhodnúť o znížení týchto koeficientov a tým aj znížiť ich platby, ktorými sa podieľajú na spoločných nákladoch za teplo. Vyhláška naďalej pripúšťa možnosť v budovách s pomerovými rozdeľovačmi nákladov a určenými meradlami pri rozpočítavaní využívať koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu (napríklad pre miestnosti na najvyššom podlaží pod plochou strechou). Ak však vlastníci chcú uplatňovať iné ako dané koeficienty po 31. júli 2024, potrebujú na to písomne odôvodnené stanovisko odborne spôsobilej osoby pre energetickú certifikáciu alebo energetického audítora. Na získanie odborného stanoviska a rozhodnutie o upravených koeficientoch majú vlastníci 18 mesiacov od účinnosti vyhlášky. Súhlas na vybudovanie samostatného kúrenia a odpojenie sa od vykurovacej sústavy v bytovom dome musia schváliť vlastníci a určiť podiel.
Rozpočítavanie nákladov na teplo v spoločných priestoroch
Nová vyhláška 337/2024 Z. z. dopĺňa: Náklady na teplo dodané do spoločných priestorov sa rozpočítavajú medzi konečných spotrebiteľov podľa spoluvlastníckeho podielu na spoločných priestoroch, pričom rozpočítavanie nákladov na vykurovanie týmto spôsobom sa neuplatňuje, ak tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov.
Odpojenie vykurovacích telies v spoločných priestoroch od sústavy tepelných zariadení v bytovom dome sa schvaľuje na schôdzi vlastníkov. Na schôdzi treba túto otázku nastoliť, oboznámiť vlastníkov s tým, že platia za niečo, čo nepoužívajú, a hlasovaním rozhodnúť o tom, že sa vykurovacie telesá v predmetnej miestnosti odpoja. Ak spoločné priestory užíva iba jedna osoba, musia vlastníci trvať na uzatvorení nájomnej zmluvy so súhlasom vlastníkov. Výšku nájmu a podmienky schvaľujú tiež vlastníci. V nájomnej zmluve môže byť dohodnuté aj to, akým spôsobom bude nájomca prispievať na poplatky za služby, t. j. vykurovanie a elektrinu. Príjem za prenájom je potom príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv a podlieha dani zrážkou.
Rozpočítavanie nákladov na teplú vodu
Vyhláška už v roku 2023 upravila aj pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode. Zavedený spôsob rozpočítavania nákladov teplej vody na základnú a spotrebnú zložku zostáva taktiež v platnosti. Novinkou vtedy bolo stanovenie základnej zložky pri rozpočítavaní nákladov teplej vody. Základnú zložku majú tvoriť namerané alebo vypočítané náklady spojené s cirkulačnými a pohotovostnými stratami.
Legislatíva stanovuje, že podiel základnej zložky pre teplú vodu môže byť maximálne 20 % nákladov na prípravu teplej vody. V platnosti zostáva aj spôsob rozpočítania medzi vlastníkov a to rovným dielom na každý byt a nebytový priestor, ak má byt a nebytový priestor možnosť vodu odobrať.
Elektrická energia v spoločných priestoroch a poplatky do fondu opráv
Spotreba elektrickej energie na osvetlenie spoločných priestorov a prevádzku zariadení domu sa rozpočítava podľa počtu osôb (osobomesiacov). V prípade prevádzky výťahu sa náklady rozpočítavajú na byty, ktoré výťah používajú, okrem bytov na prvom nadzemnom podlaží. Zásah do elektrických zariadení neoprávnenou osobou je neprípustný. Mohlo by dôjsť k ohrozeniu zdravia alebo života.
Preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv sa tvorí podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa odvíja od plochy bytu a plochy pivnice. To znamená, že väčší byt platí viac, menší menej.
Alternatívne vykurovacie riešenia pre špecifické priestory
V oblasti vykurovania sú špecifickými priestormi haly, administratívne priestory, garáže, či dokonca kostoly, kde je potrebné získavať rýchle a lacné teplo, no zároveň nie je potrebné dané priestory vykurovať nepretržite. Ideálnym riešením je tu systém tepelného čerpadla vzduch-vzduch, ktoré dokáže hneď po zapnutí začať vyrábať teplo. Ide o ekonomickejšiu a efektívnejšiu alternatívu, predovšetkým k elektrickému vykurovaniu (úspora je tu až niekoľkonásobná, keďže tepelné čerpadlo vyrobí z 1kW energie priemerne 3 - 4 kW tepla), no pri súčasných cenách už aj k plynu. Výhodou čerpadiel vzduch - vzduch je aj jednoduchá a rýchla montáž - nie sú potrebné vrty ani kolektory.
Prevádzky vďaka tepelnému čerpadlu získavajú veľkú mieru samostatnosti a nezávislosti na vývoji cien plynu, či tepla. Tepelné čerpadlá vzduch-vzduch mnohí poznajú pod pojmom klimatizácia. Princíp tepelného čerpadla pri klimatizáciách ale môže fungovať aj reverzne, čo umožňuje jednotkám efektívne vykurovať interiéry, ideálne administratívne a priemyselné priestory, športové haly, prípadne dokonca aj chaty, či akékoľvek priestory, ktoré nie je potrebné vykurovať konštantne, no, v prípade potreby, je potrebné ich rýchle vykúrenie. Medzi ďalšie výhody riešenia patrí relatívne rýchla a jednoduchá inštalácia a dobrá návratnosť investície. Vysoká variabilita systému spočíva v širokej škále možností od rôznych technológií pri vonkajších jednotkách, až po rôzne typy vnútorných jednotiek s rôznymi výkonmi a vlastnosťami.
Pri plánovaní vykurovacieho systému do priestorov pre komerčné využitie je potrebné zohľadniť veľkosť a členitosť priestoru. Nástenné jednotky sú známe hlavne z domácností, mávajú spravidla nižší výkon, ktorý je však úplne postačujúci pre menšie priestory, ako napríklad uzavreté kancelárie, či kaviarne alebo menšie reštaurácie. Podstropné, kanálové, kazetové a stojanové jednotky môžu mať vyšší výkon ako nástenné, a preto sa bežné používajú v otvorených priestoroch, ako menšie autoservisy. Riešením vhodným napríklad do väčších kancelárskych priestorov je to 4-smerná kazetová jednotka s komfortnou distribúciou vzduchu tesne pod stropom, bez ofukovania pobytovej zóny. Kanálové jednotky sú zas najlepšie riešenie pre klimatizáciu v prostredí, v ktorom sú kladené vysoké nároky na diskrétnosť technológií, ako sú napríklad priestory v hoteloch. Pre veľké priestory predstavuje skvelé riešenie kanálová vysokotlaková jednotka, medzi ktorej hlavné prednosti patrí vysoko-efektívne vykurovanie.
Prehľad vyúčtovania a možné nedoplatky
Vyúčtovanie nákladov spojených s bývaním predstavuje rozdiel medzi zálohovou platbou a skutočnou spotrebou. V týchto dňoch dostávajú vlastníci bytov ročné vyúčtovanie nákladov za rok 2024, ktorého súčasťou je aj vyúčtovanie tepla. Tento rok platia opäť nové pravidlá, ktoré upravujú spôsob rozpočítavania nákladov na teplo z centrálneho zdroja tepla (CTZ) medzi jednotlivé byty a nebytové priestory. Dokument poskytuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov prehľad o skutočných nákladoch spojených s užívaním nehnuteľnosti za uplynulý kalendárny rok a porovnáva ich so zálohovými platbami.
Správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov je povinné doručiť toto vyúčtovanie najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka po zúčtovacom období. Ak sú však skutočné náklady vyššie ako zálohové platby, vzniká nedoplatok, ktorý je potrebné uhradiť do termínu splatnosti uvedenom vo vyúčtovaní. Nedoplatok pritom nemusí byť nutne výsledkom plytvania energiami v domácnosti. Častými dôvodmi môžu byť zle nastavené zálohové platby, najmä náklad na vykurovanie a spotrebu vody, či už studenej alebo teplej, alebo zmeny v cenách energií.
Pri ročnom vyúčtovaní zálohových platieb za bývanie si vlastník bytu musí skontrolovať najmä počet osôb, plochu vykurovaného bytu a podiel plochy vykurovaných spoločných priestorov, stav meračov teplej a studenej vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov a odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie jednotlivých služieb. Odborníčka hovorí, že dvojzložková cena dodaného tepla robí pri kontrole najviac problémov, pretože vlastník si nevie skontrolovať správnosť fixných a variabilných nákladov. Vlastník môže u správcu alebo spoločenstva v rámci reklamácie riešiť zvýšené náklady a nedoplatok.
Sankcie a náhradné spotreby
Vyhláška myslí aj na vyššie sankcie pre byty, pri ktorých chýba koncoročný odpočet, ktorý je podkladom pre ročné vyúčtovanie. Ak vlastník neumožní vykonať odpočet, použije sa náhradný výpočet spotreby so sankčným charakterom: Pri vykurovaní: Náhradná spotreba sa vypočíta ako 1,1-násobok maximálnej hodnoty eur/m² v objekte. Pri teplej vode: Ide o 1,5-násobok priemernej spotreby v objekte. V prípade poruchy prístrojov je možnosť použiť priemer spotreby za posledné dve zúčtovacie obdobia. Spotreba sa určí z najvyššej spotreby na m² bytu v danom objekte a táto hodnota sa ešte navýši o 10 %. Výsledná hodnota býva spravidla výrazne vyššia ako reálna spotreba.
Zmenili sa tiež postupy pri určení náhradnej spotreby v prípade poruchy určeného meradla alebo pomerového rozdeľovača tepla v prípade, ak vlastník bytu neumožní ich odčítanie, vykoná neoprávnený zásah, alebo ich poškodí. Ak sa preukáže, že konečný spotrebiteľ ovplyvnil určené meradlo na meranie množstva teplej úžitkovej vody, zavinil, že určené meradlo nespĺňa podmienky, neumožnil jeho inštaláciu, demontoval ho alebo inak znefunkčnil, určí sa mu náhradný indikovaný údaj vo výške trojnásobku priemernej hodnoty indikovaných údajov na byt a nebytový priestor v objekte rozpočítavania.
tags: #vykurovanie #spolocnych #priestorov #snina