Jak reklamovat špatně provedenou střechu rodinného domu

Kdo chce bydlet hned, koupí si existující nemovitost. Při čtení kupní smlouvy s klidem přejde větu, že se „…seznámil s právním i faktickým stavem nemovitosti a nemá proti němu výhrad“, nebo že „kupuje dům, jak stojí a leží“. Podepíše. Co doopravdy koupil, se zpravidla dozví, až když začne dům rekonstruovat. Z mých zkušeností bych řekl, že většina kupujících omezí předkupní prověrku domu na zjištění, jestli prodávající figuruje v katastru jako vlastník a zdali dům vypadá „jakžtakž“ v pořádku. Kupující by si ovšem měli uvědomit, že řadě realitek i bankovních odhadců je lhostejné, jestli má dům nějaké skryté vady, které prodraží rekonstrukci třeba o desítky procent.

„Při koupi domu tedy platí víc, než kde jinde přísloví dvakrát měř a jednou řež.“ Je třeba si uvědomit, že prodávající nese objektivní odpovědnost za stav domu. Odpovídá tedy i za vady, které nezpůsobil, nebo o nich dokonce neví. Klíčové je tedy legitimní očekávání kupujícího. Pokud po koupi zjistí, že dům taková očekávání nesplňuje, může oprávněně reklamovat vadu.

Typické vady nemovitostí a co je skrytá vada

Někteří realitní makléři v zájmu urychlení prodeje kvalitu domu nadsazují. Například tím, že starou budovu po rekonstrukci prezentují jako „novostavbu“. Pokud totiž dům na oko vypadá jako novostavba, má kupující právo očekávat, že bude splňovat standardy na novostavby kladené. Vady, které brání užívání stavby (riziko zhroucení, požáru, udušení, či zákaz užívání), jsou extrémní. Technické vady, s nimiž se setkávám, jsou většinou zkušenému oku patrné na první pohled. Záludnost spočívá v tom, že bývá vidět jen „špička ledovce“.

Novela občanského zákoníku se dotýká i záruk a reklamací souvisejících se stavbou a rekonstrukcí nemovitostí. U této odpovědnosti za jakost, resp. vady, se u staveb rozlišuje mezi vadou zjevnou a skrytou. Vady zjevné jsou na první pohled vidět, a pokud se jedná o tzv. drobné vady, které nebrání užívání stavby, zákon nedává objednateli možnost odmítnout stavbu převzít. Nicméně odborníci doporučují všechny tyto vady sepsat do předávacího protokolu, protože pak je musí dodavatel opravit. „Chybějící kličku u okna můžete zhotoviteli vytknout, ale s podobnými drobnostmi prostě stavbu převzít musíte, pokud si to předem ve smlouvě neupravíte jinak.“

Skrytá vada je taková vada nemovitosti, která existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale vyšla najevo dodatečně, tedy nebyla při koupi zřejmá a projevila se teprve později při užívání nemovitosti. Považují se tedy za vady skryté. U skrytých vad (jako je například protékající střecha nebo špatně zvolené lepidlo na obklady) máte právo reklamovat je do 5 let od převzetí stavby, nesjednáte-li si to do smlouvy jinak. Musí však být schopen prokázat, že vady byly na domě přítomny již v době koupě. V následujících třech letech pak musí kupující (objednavatel) prokázat, že vada byla na stavbě od počátku. Takové dokazování je složitější, protože jde ve valné míře o odborné pochybení.

Příklady skrytých vad, které se často týkají střech:

• Špatný stav střechy: Netěsnosti a špatná izolace střechy, kterou nebylo možno zjistit při prohlídce nemovitosti.
• Skrytou vadou také může být špatně položená parotěsná folie.
• Chybějící tepelná izolace, nebo jiná, než bylo deklarováno při prodeji. Kolik centimetrů tepelné izolace je skutečně pod omítkou není při prodeji možné zjistit bez invazivních metod.
• Nefunkční (chybějící, proděravěná) parozábrana. Tato závada je zpravidla chybou pokrývače.
• Špatná, nebo žádná odvětrávaná mezera. V tomto případě jde o chybu projektanta, nebo pokrývače.

Specifické vady střech a jejich následky

Ve spolupráci se společností NEMOinspekt pro Vás připravujeme seriál o závadách nemovitostí. Inspektoři z NEMOinspektu se s vadami, nepodařenými rekonstrukcemi a různými „antikutilskými“ úpravami setkávají téměř denně. Právě oni tedy mohou odhalit, jaké následky můžou takto upravené prvky mít. Střecha tvoří jednu z hlavních částí nemovitosti a její případná rekonstrukce znamená náklady v řádech statisíců korun. Podobně závažné následky může mít dlouhodobé zatékání střechou, kdy dochází k degradaci okolních konstrukcí - zejména krovů a stropních trámů.

Ve své praxi se inspektoři setkávají nejčastěji s následujícími závadami střech:

1. Vadně provedené odvodnění pojistné hydroizolační fólie: „Častou závadou, a to i u novostaveb a rekonstrukcí, je vadně provedené odvodnění pojistné hydroizolační fólie (dolní okraj není podložen okapním plechem, vstup vzduchu do mezery uzavřen latí, případně je fólie prověšená). Pokud se voda při větrem hnaném dešti dostane pod střešní krytinu, nemůže volně odtékat z pojistné hydroizolační fólie. V takovém případě je nutné částečné rozebrání střešní krytiny a oprava zakončení hydroizolační fólie. Závadu je nutné odhalit a odstranit dříve, než voda začne způsobovat degradaci okolních prvků.“ říká Ing. František Valeš ze společnosti Nemoinspekt.
2. Nekvalitní provedení hydroizolační vrstvy u plochých střech: „U plochých střech bývá velmi časté nekvalitní provedení hydroizolační vrstvy - nedostatečný spád, nerovnosti v ploše střechy, nebo nesprávně kotvená hydroizolace vytažená na atiku. Při dešti nemůže voda volně odtékat do dešťosvodů a v ploše střechy se pak tvoří kaluže. Dlouhodobé působení vody a usazenin v propadlých místech snižuje životnost hydroizolační vrstvy.“ Následná oprava spočívá v kompletní rekonstrukci hydroizolační vrstvy a v závislosti na rozloze střechy může dosáhnout i statisíců Kč.
3. Střešní krytina na hranici životnosti: „Další z nejčastějších závad, vyskytující se zejména u starších rodinných domů, je střešní krytina na hranici životnosti (v některých případech i za hranicí). Často je tato závada spojena s chybějící tepelnou izolací střechy, případně se závadami krovů vzniklých působením vlhkosti či napadením dřevokazným hmyzem. Nevyhovující stav střešní krytiny vyžaduje okamžitou opravu, následky zatékání do krovu a ostatních konstrukcí se mohou významně prodražit.“ Cenově se rekonstrukce střechy řadí k nejnáročnějším opravám, počítejte s částkou okolo 2000 Kč/m2 střechy (bez zateplení). Tepelná izolace a sádrokartonový podhled vyjdou na dalších cca 1250 Kč/m2.
4. Nedodržení doporučeného minimálního sklonu skládané střešní krytiny: „Méně častou závadou, nicméně o to náročnější z hlediska případné opravy, je nedodržení doporučeného minimálního sklonu skládané střešní krytiny (bez doplňkových hydroizolačních opatření). Při délce střešní plochy ve směru sklonu delší než 10m, v nadmořských výškách vyšších než 600 m n.m. a v nechráněných polohách s intenzivními větry se doporučuje sklony zvětšit nejméně o 5%. U šikmých střech nad obytným podkrovím je nutno doplňkovou vodotěsnící vrstvu navrhnout vždy.“
5. Chybějící či nedostatečná údržba klempířských prvků: „Obvyklou závadou u většiny starších nemovitostí je chybějící či nedostatečná údržba klempířských prvků, zejména poškozené nátěry a lokální či plošné napadení korozí. V krajním případě může dojít až k proreznutí klempířských prvků a následnému zatékání do konstrukcí.“ Obzvláště problematické je zatékání z mezistřešních, zaatikových či přechodových žlabů.

V krovu se vlhkost hromadí, po 10-15 letech se vám objeví malý flíček, který se zvětšuje a vy po odkrytí zjistíte, že krov je celý prohnilý, že v něm máte plíseň a houby. Navíc dlouhodobá vlhkost v interiéru ohrožuje zdraví obyvatel - spory plísní a houby mohou být nebezpečné. Z vlhkosti, která je obsažena ve střeše, dlouhodobě vznikají v domě další následné poruchy a vady.

Jak správně reklamovat vady střechy: Postup a právní aspekty

Co může kupující dělat, když už dům koupil, nastěhoval se a začíná objevovat technické závady? Většina majitelů si v prvním kroku pozve řemeslníka, aby nacenil opravu. To má smysl u menších, jasně ohraničených vad za desítky tisíc. U rozsáhlejších problémů už má smysl investovat do služeb soudního znalce a advokáta, jejichž cena začíná právě na nižších desítkách tisíc za jeden případ. Znalec dům prohlédne a společně s advokátem stanoví, zdali zjištěné vady představují porušení kupní smlouvy. Nemusí to tak být automaticky.

Záruka a zákonná odpovědnost za vady

V zákoně nenajdete záruku na rekonstrukci či stavbu, a z toho důvodu je extrémně důležité mít vše stanovené ve smlouvě o dílo nebo mít záruku pokrytou pomocí záručního listu. Záruka musí být výslovně uvedena v kupní nebo jiné smlouvě (například o dílo). Pokud tam uvedena je, zhotovitel, resp. prodávající, pak ručí za to, že si věc „uchová určité vlastnosti po celou záruční dobu“. Přitom záruka může být poskytnuta i na jednotlivou součást věci. Toto konstatování je důležité a pro objednavatele stavby nemovitosti to znamená podrobně prostudovat veškeré smluvní podmínky.

I v situacích, kdy jste si záruku nestanovili ve smlouvě, odpovídá podnikatel za skryté vady po dobu 5 let od předání díla. Pokud ten vadu vytkne do dvou let, platí tzv. "domněnka vady," což znamená, že se předpokládá, že vada existovala už při převzetí. Vady stavby je možné reklamovat ze zákona, a to u zhotovitele, ale i u dalších osob, které jsou s ním společně a nerozdílně zavázány.

Klíčová role smlouvy o dílo

„Mnohé společnosti nebo živnostníci často při objednávce argumentují tím, že smlouva o dílo nemusí být podle zákona uzavřena písemně a postačí objednávka. To je sice pravda, ale vzhledem k tomu, že obzvlášť rekonstrukce domu představuje komplikované dílo, doporučujeme na smlouvě trvat.“ V tomto případě platí, že čím detailnější smlouva o dílo bude, tím menší je riziko případných neshod a sporů. „Ve smlouvě se tradičně zhotovitel zavazuje provést pro vás dílo a na vás leží závazek v tom ho převzít a zaplatit za něj domluvenou cenu. To ale není dostačující.“

Při stavbě využijte co nejpřesnější vymezení díla, například projektovou dokumentaci s popisem materiálů i postupů. Sjednejte si časový harmonogram jednotlivých činností. Při nedodržení termínů můžete do smlouvy uvést smluvní pokuty. „V praxi se často setkáváme s chybějící formulací o tom, zda smlouva o dílo zahrnuje obstarání nutných povolení či přípravných prací. Nezapomeňte na to. Zejména u stavby rodinných domů to může být zásadní.“ Správně sepsaná smlouva o dílo vás tak bude stát daleko méně než náklady na dořešení vad. „U rekonstrukce nebo stavby pro vás věštinou nebude výhodné přistoupit na smlouvu dodanou stavební společností, řemeslníkem či architekty, kteří pro vás věc zajišťují. Ta bude totiž koncipována vždy tak, aby v případě sporů zvýhodňovala právě je.“

Postup při reklamaci

Nejdůležitější je zjištěné vady oznámit zhotoviteli okamžitě po zjištění, na nic nečekat. Jen tak je možné předejít případným pochybnostem soudu. Za prokazatelnou reklamaci se považuje dopis do datové schránky nebo klasický dopis doručený poštou na dodejku. V reklamaci by měl uvést, zdali požaduje odstranění vady nebo slevu. Pozor, tuto volbu nemůže později jednostranně měnit. Vadu, kterou pokrývá záruka za jakost, musí kupující poskytovateli záruky vytknout ve lhůtě určené délkou záruční doby, která musí být uvedena v příslušných smlouvách či dokumentech k dodaným výrobkům.

Vyřizování reklamace nesmí trvat déle než 30 kalendářních dnů, pokud se s vámi dodavatel nedohodne jinak. „Lhůta pro vyřízení reklamace se může navýšit o dalších 30 dní, které představují období pro odborné posouzení a do doby reklamace se nezapočítávají.“ V praxi se často setkáváme s případy, kdy podnikatel reklamaci nevyřídí v zákonné 30denní lhůtě a ani se s vámi nijak nedohodne na jejím prodloužení. Nejprve je ale nutné doručit zhotoviteli oznámení, které bude obsahovat informaci o uplatnění práva na slevu z ceny díla. Nezapomeňte uvést konkrétní částku. Pokud se strany na slevě nedohodnou, může kupující dát věc k soudu.

Při převzetí díla s vadami, které uvedete do protokolu, nejste povinni platit cenu až do chvíle, kdy budou vady odstraněny. „Pakliže je reklamace oprávněná, dodavatel vám musí zpětně proplatit veškeré náklady spojené s uplatněním reklamace.“ Může se ovšem stát, že náklady na opravu budou převyšovat dohodnutou slevu. V takovém případě můžete po dodavateli požadovat náhradu škody. Oprava by však měla odpovídat běžným postupům. V extrémních případech, kdy vady brání užívání stavby, lze uvažovat i o trestní odpovědnosti prodávajícího a podat trestní oznámení pro podvod.

Co dělat, když firma zkrachuje?

Společnost provádějící stavbu či rekonstrukci zkrachovala? Nepropadejte panice. I na takové situace zákon pamatuje. Spolu se zhotovitelem totiž za dílo mohou odpovídat i subdodavatelé a stejně tak například stavební dozor nebo dodavatelé stavební dokumentace. Záleží na nastavení smlouvy. Nápravu tak můžete často požadovat přímo po nich.

Případová studie: Reklamace střechy Městského kulturního centra Fulnek

Ilustrační foto: Dotační podvod, i taková slova zazněla při jednání fulneckých zastupitelů o opravě střechy městského kulturního centra. Zastupitelé probírali bod zabývající se rozpočtovými opatřeními, když se přihlásila zastupitelka Jana Mocová a ptala se, proč je najednou v rozpočtu částka na opravu střechy Městského kulturního centra Fulnek (MKCF) částka 650 tisíc korun, když na předešlém zasedání zastupitelstva hovořili o tom, že náklady na přeskládání střechy jsou kolem 150 tisíc korun. „To je značný rozdíl.“

Zastupitelka Mocová navrhla vypustit částku z rozpočtového opatření a reklamovat střechu. „Všichni víme, že od počátku je ta střecha špatně a není tam použitý materiál, který měl být použitý, to znamená v podstatě dotační podvod.“ Petr Moc, bývalý vedoucí MKCF, se rovněž rozhovořil o dotačním podvodu v souvislosti s jinými použitými materiály, než byly fakturovány, a rovnou chtěl hledat viníka, který ponese odpovědnost. MKCF vzniklo v září 2006 z bývalého kina Slavia a náklady na rekonstrukci byly více než padesát milionů korun. Brzy se zjistilo, že střechou zatéká, ale nikdo to nijak důsledně neřešil.

Vedoucí odboru investic a životního prostředí Dušan Hynčica přítomným vysvětlil, že soudní znalec pro město zpracoval posudek, potom město pozvalo rozpočtáře, který podle posudku a skutečného stavu dospěl k rozpočtu na opravu střechy ve výši 650 tisíc korun. „Jsou v tom zahrnuté veškeré možné náklady, tedy zničené sádrokartony, poškozená konstrukce, izolace a další věci. Původní částka tyto náklady nezohledňovala, byla jen na dílčí přeskládání kolem oken a nějaké drobné úpravy."

Právník města Fulnek Václav Dobrozemský upozornil na problém kvůli časové prodlevě. „Poslední reklamace z loňského roku už byla po uplynutí záruční doby," řekl Vladimír Dobrozemský. Starostka Radka Krištofová uvedla, že se dohodli na určitém postupu a že vznikla skupina, jejímž členem je také Dušan Hynčica. Dobrozemský doplnil: „Firmě jsme zaslali výzvu a rozpočet a dotaz, zda začne či ne. Vyjádřili se, že to opravovat nebudou a argumentovali časovou sousledností. Takže my musíme opravit střechu, ať tam neteče, a pak budeme náklady vymáhat."

Prevence a doporučení

Prodávající by tedy měl zájemce o koupi informovat ještě před uzavřením smlouvy o tom, kdy byl dům postaven, jak byl upravován a udržován. Informování musí být průkazné, například tím, že mu zájemce písemně potvrdí převzetí projektové dokumentace domu. Je toho hodně, co můžete udělat, abyste snížili pravděpodobnost pozdějších reklamací. Umožněte kupujícímu dostatek času na prohlídku nemovitosti. Pokud plánujete prodej nemovitosti a chcete minimalizovat prostor pro reklamace a dodatečné problémy, poraďte se se zkušeným realitním makléřem.

I přes vhodně formulovanou smlouvu se ovšem může stát, že výsledné dílo bude vykazovat vady. „Tip: Nikdy se nespoléhejte na ústní ujištění o odstranění vad.“ Reklamace vad při stavbě nebo rekonstrukci stojí především na správném postupu - klíčové je vady včas zaznamenat, správně je kvalifikovat a zvolit odpovídající nárok. Zatímco drobné vady řeší oprava nebo sleva, u zásadních vad můžete odstoupit od smlouvy. Ano, pokud vady nebrání užívání.

Inspektoři z NEMOinspektu se s vadami, nepodařenými rekonstrukcemi a různými „antikutilskými“ úpravami setkávají téměř denně. Technickou odbornost společnosti NEMOinspekt zajišťují zkušení odborníci z oblasti stavebnictví (ČVUT, VUT). V současné době společnost sdružuje více než 30 inspektorů po celé České republice a může tak poskytnout služby klientům ve všech krajích ČR. Všichni inspektoři mají při výkonu své profese k dispozici kvalitní měřicí zařízení a dokonale znají a respektují metodiku pro odborné prověření nemovitosti. Můžou vám pomoci odhalit následky špatně upravených prvků. „Potřebujete konzultovat vaši střechu s odborníkem?“

tags: #sfusovana #strecha #rodinneho #domu